Đối với một dự án bất động sản nhà ở, bất kể quy mô lớn hay nhỏ, bất kể là chủ đầu tư có tên tuổi hàng đầu lĩnh vực hay những chủ đầu tư mới tham gia vào thị trường thì khi tiến hành triển khai thực hiện, tất cả đều phải thông qua một lộ trình phát triển dự án bao gồm các bước pháp lý đã được xác định cụ thể theo quy định tại hệ thống pháp luật Việt Nam.

Theo quy định pháp luật hiện hành, đội ngũ PQLand với kinh nghiệm thực tiễn dày dặn đã thực hiện tổng hợp một lộ trình pháp lý phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam và từng bước trong lộ trình sau đây cũng sẽ lần lượt được phân tích tại những bài viết tiếp theo của chúng tôi:

1. Pháp lý về Chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư: Đây là giai đoạn được xem là “giấy khai sinh” của một dự án, là giai đoạn dự án được hình thành trước sự công nhận của Nhà nước.

2. Pháp lý về Quy hoạch: Các bạn đọc có thể hình dung rằng đây là giai đoạn định hình dự án. Pháp lý quy hoạch sẽ thể hiện ranh giới khu vực lập dự án, phương thức bố trí các hạng mục khác nhau trong khu vực, xác định loại hình sản phẩm (nhà chung cư, nhà phố, biệt thự…).

3. Pháp lý về Đất: Nếu xem giai đoạn pháp lý về chủ trương là “giấy khai sinh” thì giai đoạn pháp lý về đất chính là giai đoạn dự án bắt đầu phát triển. Nhà nước sẽ tiến hành thực hiện các thủ tục hành chính về đất đối với chủ đầu tư và chủ đầu tư sẽ chính thức được sử dụng đất theo mục đích đã được phê duyệt.

4. Pháp lý về Xây dựng: Sau khi đã có quyền sử dụng đất, chủ đầu tư sẽ tiến hành thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng và thiết kế xây dựng. Đây được xem là giai đoạn dự án chính thức được phép xây dựng công trình trên đất.

5. Pháp lý về Nghiệm thu hoàn thành xây dựng: Khi dự án hoàn thành xây dựng (toàn bộ hoặc từng phần), chủ đầu tư sẽ kiểm tra tính đảm bảo của các yêu cầu kỹ thuật và phối hợp cùng với nhà thầu xây dựng và cơ quan chức năng thực hiện nghiệm thu. Tại giai đoạn này, dự án chính thức được phép bán hàng theo đúng quy định pháp luật.

6. Pháp lý về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/công trình (GCN): GCN quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền ban hành, mang ý nghĩa là được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình trên đất.

Trên đây là các bước pháp lý cơ bản để thực hiện một dự án, tuỳ từng trường hợp cụ thể trên thực tế mà các bước pháp lý liệt kê ở trên sẽ có thể được thực hiện song song với nhau. Ngoài ra, cụ thể trong từng bước còn có các thủ tục pháp lý chi tiết – hay còn được biết là những bước “giấy phép con” mà sẽ được PQLand chia sẻ ở các bài viết liên quan.

Như chúng ta có thể thấy, một dự án phát triển nhà ở phải trải qua rất nhiều thủ tục, do đó,  thời gian từ triển khai một dự án cho đến lúc hoàn thiện có thể sẽ kéo dài nhiều năm. Điều này đồng nghĩa với việc để dự án có thể đến được giai đoạn đủ điều kiện được phép bán hàng thì phải trải qua quá trình phát triển dự án lâu dài với nhiều bước pháp lý. Tuy nhiên trên thực tế, một sản phẩm bất động sản có thể được đưa ra thị trường ở rất nhiều giai đoạn khác nhau, trước giai đoạn đủ điều kiện được phép bán hàng, với các hình thức giữ chỗ, đặt cọc,… Vì vậy, việc thông thạo và nắm rõ được lộ trình phát triển dự án sẽ giúp cho các bạn đọc chủ động nhận định và đánh giá mức độ pháp lý của dự án.

Bài viết tiếp theo, PQLand sẽ phân tích về điều kiện, lộ trình chi tiết và đánh giá những thuận lợi khó khăn trong bước pháp lý đầu tiên: “Chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư”.

Kính mong Quý bạn đọc theo dõi.

Đội ngũ PQLand