Theo như đã chia sẻ ở bài viết trước, thủ tục công nhận chủ đầu tư có ba hình thức bao gồm (1) Đấu giá, (2) Đấu thầu và (3) Chỉ định chủ đầu tư. Hiện nay, các lô đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh nằm xen cài với khu dân cư do cá nhân hoặc tổ chức đứng tên Quyền sử dụng đất nhưng không còn phù hợp với quy hoạch, quỹ đất này còn rất nhiều. Do đó các nhà đầu tư muốn phát triển dự án trên các quỹ đất này thì theo chúng tôi hình thức chỉ định chủ đầu tư là phù hợp nhất. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ đi sâu vào phân tích và chia sẻ cụ thể hơn về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận chủ đầu tư thông qua hình thức chỉ định chủ đầu tư.

Làm sao để được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận chủ đầu tư

Chỉ định chủ đầu tư đồng nghĩa với việc được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với công nhận chủ đầu tư. Có ba trường hợp mà nhà đầu tư được chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở, bao gồm: (1) Đã có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; (2) Đã có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; (3) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại. Nếu đất có nguồn gốc không thuộc ba trường hợp này, nhà đầu tư sẽ không được chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở, đây là quy định đặc trưng của hình thức Chỉ định chủ đầu tư. Khác với hình thức đấu giá và đấu thầu, để có thể được chỉ định làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thì nhà đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lộ trình chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận chủ đầu tư

Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với công nhận chủ đầu tư là một thủ tục đòi hỏi nhiều cơ quan chức năng chuyên môn tham gia thẩm định, góp ý, trong đó liên quan đến nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, tài chính, doanh nghiệp…, từ bước chuẩn bị và nộp hồ sơ, trải qua các bước lấy ý kiến, xem xét và thẩm định đến bước phê duyệt là cả một quá trình đòi hòi người triển khai hồ sơ phải có kiến thức tổng quan đối với những lĩnh kể trên, và quan trọng nhất là phải có kinh nghiệm về quản lý dự án, am hiểu pháp luật. Với kinh nghiệm đã trải qua trong quá trình thực hiện thủ tục này cho nhiều dự án, ở nhiều địa phương khác nhau, chúng tôi đã tổng hợp và đúc kết được thành một Lộ trình thực hiện.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ chỉ tập trung vào đối tượng là những dự án phát triển nhà ở có quy mô vừa và phổ biến, thuộc phạm vi quản lý của các cơ quan hành chính cấp tỉnh như là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, các Sở chuyên môn. Dưới đây là lộ trình cơ bản:

Về hồ sơ mà nhà đầu tư cần chuẩn bị:

Danh mục hồ sơ yêu cầu đã được pháp luật quy định, tuỳ từng trường hợp mà nhà đầu tư cần chuẩn bị các văn bản, tài liệu cụ thể. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, danh mục hồ sơ bao gồm:

Các cơ quan, Sở ngành quản lý chuyên môn trả lời ý kiến:

Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ có văn bản gửi đến các cơ quan, Sở ngành chuyên môn để lấy ý kiến về từng nội dung cụ thể, đây cũng là những điều kiện đầu vào mà nhà đầu tư phải xem xét khi lập hồ sơ. Theo như các dự án mà PQLand đã từng làm, các cơ quan, sở ban ngành sẽ có những ý kiến về những nội dung chính như sau:

- Uỷ ban nhân dân cấp huyện: ý kiến về hiện trạng sử dụng khu đất; sự phù hợp của dự án với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; sự phù hợp với kế hoạch đầu tư xây dựng giao thông kết nối, hạ tầng kỹ thuật khu vực…

- Sở Tài nguyên và Môi trường: ý kiến về sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; sự phù hợp về ranh dự án và ranh đất, diện tích đất; về đánh giá sơ bộ tác động môi trường; có thuộc danh mục dự án thu hồi đất hay không…

- Sở Xây dựng: ý kiến về tên dự án, tên chủ đầu tư; mục tiêu, hình thức, địa điểm, quy mô diện tích đất thực hiện dự án đầu tư; sự phù hợp của dự án với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu, quy hoạch chung; sự phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; về cơ cấu và số lượng sản phẩm; về nghĩa vụ nhà ở xã hội…

- Sở Quy hoạch Kiến trúc: ý kiến về sự phù hợp của mục tiêu, quy mô, địa điểm thực hiện dự án với quy hoạch; sự phù hợp của các chỉ tiêu sử dụng đất và các yêu cầu về kiến trúc công trình; có thuộc khu vực hạn chế phát triển đô thị hay thuộc phạm vi bảo vệ di tích lịch sử hay không…

- Sở Tài chính: Ý kiến về năng lực tài chính, phương án chứng minh năng lực tài chính, tính hợp pháp của tài liệu chứng minh năng lực tài chính của Nhà đầu tư

- Sở Công thương: Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch định hướng phát triển, hoạt động thương mại (đối với dự án có chức năng Nhà ở kết hợp Trung tâm thương mại, Siêu thị …)

- Cục Thuế: Ý kiến về các nghĩa vụ liên quan đến việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án, nghĩa vụ thuế đất khác nếu có.

- Sở Giao thông vận tải: ý kiến về phần hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án và quy hoạch giao thông; về sự phù hợp của dự án với kế hoạch đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông trong và ngoài dự án…

- Quân khu và Bộ Tư lệnh: ý kiến về chiều cao xây dựng công trình; địa điểm thực hiện dự án có thuộc khu vực nhạy cảm, địa bàn chiến lược về quốc phòng, an ninh, thế trận quân sự khu vực…

- Công an: ý kiến về trật tự an toàn xã hội, an ninh chính trị trên địa bàn…

Từ các ý kiến của các cơ quan, Sở ban ngành, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ tổng hợp toàn bộ nội dung và trình lên Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để xem xét và ra quyết định. Có thể thấy rằng, ý kiến của các cơ quan chuyên môn sẽ là những điều kiện tiên quyết để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với công nhận chủ đầu tư.

Trên cơ sở các quy định và kinh nghiệm thực tế của PQLand trải qua các trường hợp đã nhận tư vấn thực hiện các thủ tục, hồ sơ Chấp thuận chủ trương đầu tư và Công nhận chủ đầu tư cho các dự án phát triển nhà ở. PQLand chia sẻ một số điểm quan trọng cần lưu ý các trường hợp thường xảy ra vướng mắc khi các cơ quan, Sở ban ngành thẩm định hồ sơ.

1. Về nguồn gốc đất: Hiện tại các dự án nhà ở gặp rất nhiều vướng mắc về nguồn gốc đất. Lý do chủ yếu là hiện nay các quy định về điều kiện nguồn gốc, loại đất, hình thức sử dụng đất được phép đưa vào đề xuất thực hiện dự án (Xin chủ trương) giữa các Luật (Đất đai, nhà ở, đầu tư, xây dựng, quản lý đô thị, Quy hoạch ..) đang có những bất cập với nhau. Ví dụ như nhà đầu tư đã có đất nhưng một phần đất có nguồn gốc nhà nước quản lý (đất công, kênh rạch xen cài) sẽ phải xem xét các yếu tố điều kiện khác nữa mới được phép đưa vào dự án, hoặc nguồn gốc tạo lập đất của các doanh nghiệp nhà nước đã Cổ phần hóa thì cần chứng minh nguồn gốc tạo lập đất phải không thuộc vốn ngân sách nhà nước, hay các Khu đất có nguồn gốc Nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất… nhưng ranh hiện trạng và giấy chứng nhận không khớp nhau (chênh lệch) thì Nhà đầu tư cần có phương án xử lý Hợp thức hóa, xác nhận ranh đất, nguồn gốc phần chênh lệch so với hiện trạng để đảm bảo tính hợp pháp 100% diện tích theo hiện trạng ranh đề xuất dự án; Một số trường hợp Khu đất dự án Nhà đầu tư thỏa thuận với người dử dụng đất nhưng thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận thì để đảm bảo tính pháp lý nguồn gốc đất thì Nhà đầu tư cũng cần có phương án làm việc với chính quyền quản lý đất đai, người chuyển nhượng đất để thực hiện thủ tục hợp thức hóa hoặc xác nhận nguồn gốc đất…

2. Về quy hoạch: Đây là nội dung các dự án đang vướng mắc khi đề xuất dự án đầu tư. Thông thường với pháp lý Quy hoạch chung 1/2000 cho toàn khu vực thì các chỉ tiêu cơ bản đã bị khống chế, mặt khác Khu đất nhà đầu tư thường không nằm trọn trong một ô phố cố định theo đồ án quy hoạch 1/2000 nên việc phân bổ, tính toán chỉ tiêu đề xuất của Nhà đầu tư thường vượt hoặc có khác biệt so với đồ án quy hoạch 1/2000 nên thường các dự án đều phải thực hiện các bước thủ tục để được chấp thuận điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/2000 rồi sau đó mới có thể tiếp tục đề xuất chủ trương theo chỉ tiêu mong muốn đảm bảo tính khả thi cho Nhà đầu tư.

Bên cạnh đó về mặt pháp lý Nhà đầu tư cần lưu ý phương án đề xuất dự án khu đất phải đảm bảo các điều kiện về Quy hoạch: Phương án đề xuất dự án phải phù hợp quy hoạch chung 1/2000, Phù hợp Chương trình phát triển nhà ở, Quy hoạch sử dụng đất được duyệt.

3. Về kết nối hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật: Thông thường Nhà đầu tư phát triển các quỹ đất ở những khu vực đất Nhà nước, ít đưa vào khai thác sử dụng, ít dân cư, (đầu vào giá trị đất rẻ hơn so với khu vực đã được đô thị hóa hạ tầng hoàn chỉnh) nên thực tế Hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội chưa được nhà nước đầu tư hoàn chỉnh … Nên khi thực hiện dự án trên những vị trí hạ tầng giao thông, kỹ thuật kết nối chưa đảm bảo thì Nhà đầu tư cần phải chủ động tìm phương án khả thi để dự án có thể kết nối giao thông phù hợp quy hoạch và quy chuẩn, … đồng thời hạ tầng tiện ích xã hội tại khu vực dự án chưa đảm bảo để đáp ứng chức năng dân cư thì Nhà đầu tư cũng có thể sẽ phải đàm phán, thuyết phục chính quyền địa phương về việc đầu tư hoặc đóng góp kinh phí cho chính quyền để thực hiện các công trình hạ tầng xã hội khu vực dự án (ngoài ranh dự án).

4. Về chứng minh năng lực tài chính: Thực tế việc chứng minh năng lực Nhà đầu tư theo Quy định Luật đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện đã rất mở cho Nhà đầu tư chứng minh bằng nhiều hình thức, điều kiện. Nhưng thông thường để đảm bảo khả thi về năng lực thì Báo cáo tài chính được kiểm toán độc lập vẫn là tài liệu đáng tin cậy nhất, tuy nhiên rất nhiều Nhà đầu tư khi cung cấp Báo cáo tài chính kiểm toán bởi 1 tổ chức chưa được Bộ Tài chính cấp phép, hoặc hết thời hạn, hoặc bị tạm đình chỉ hoạt động .... Một vướng mắc nữa Nhà đầu tư hay mắc phải là trong Báo cáo tài chính tại mục VỐN CHỦ SỞ HỮU thì đạt trên mức tối thiểu theo quy định, tuy nhiên tại mục thuyết minh tài sản thì Hàng tồn kho, Nợ phải trả … rất lớn làm ảnh hưởng đến tính Khả dụng nguồn vốn sử dụng đầu tư cho dự án không đảm bảo.

Bên cạnh đó đối với các trường hợp chứng minh năng lực bằng hình thức khác phức tạp như Công ty mẹ cam kết cấp nguồn vốn thực hiện dự án thì thủ tục, hồ sơ chứng minh cần lưu ý đảm bảo tính pháp lý doanh nghiệp (thông qua Đại hội đồng cổ đồng, Hội đồng quản trị, Hội đồng thành viên…), pháp lý về chế độ tài chính doanh nghiệp (Báo cáo tài chính đảm bảo đúng và áp dụng phù hợp các quy định về báo cáo tài chính hoạt động doanh nghiệp).

Thực tiễn tình hình triển khai và áp dụng

Quy định yêu cầu nhà đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới xem xét được chỉ định làm chủ đầu tư dự án là một quy định vừa mới được sửa đổi bổ sung gần đây. Mặc dù được đánh giá là đã gỡ vướng cho nhiều dự án. Song, quy định này vẫn chưa giải quyết được tất cả các vướng mắc mà các dự án trên thực tế đang gặp phải. Đơn cử như trường hợp những nhà đầu tư đã có quỹ đất toàn bộ là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp nhưng không có đất ở, mặc dù phù hợp với quy hoạch phát triển dự án nhà ở nhưng nếu xét theo quy định thì lại chưa được xem xét chỉ định làm chủ đầu tư.

Một trường hợp khác, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng chỉ xác lập quyền thông qua các hợp đồng dân sự như hợp đồng hứa mua bán, hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất…, chưa được sang tên chính thức trên giấy chứng nhận. Trong trường hợp này, trước khi nộp hồ sơ cho Sở Kế Hoạch và Đầu Tư, nhà đầu tư phải được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư (thủ tục này thực hiện tại Sở Tài nguyên và Môi trường) và làm thủ tục chính thức chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư đứng tên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.

Sau khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư đã chính thức được công nhận là chủ đầu tư của dự án, chủ đầu tư đã có đầy đủ cơ sở để tiếp tục triển khai các bước pháp lý tiếp theo của dự án. Ở bài viết tiếp theo, đội ngũ PQLand sẽ tiếp tục chia sẻ về chủ đề “Phê duyệt quy hoạch chi tiết”.
Kính mời Quý bạn đọc theo dõi.

Đội ngũ PQLand.