Kinh doanh bất động sản là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Xuất phát từ tính chất là một loại hàng hoá đặc biệt và có giá trị lớn, bất động sản khi được đưa vào kinh doanh cần phải đảm bảo các điều kiện cụ thể đã được pháp luật quy định. Vì vậy, việc hiểu được các điều kiện để được kinh doanh bất động sản là rất quan trọng đối với Chủ đầu tư và cả những nhà đầu tư là cá nhân, tổ chức. Điều kiện được phép kinh doanh bất động sản là một trong những chủ đề quan trọng nhất đối với tất cả các chủ thể, đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản.

Hiện nay, trên thị trường có rất nhiều loại hình bất động sản, có thể kể đến như: căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự…. Ngoài ra còn có các loại hình sản phẩm có tên thương mại khác như: officetel (căn hộ - văn phòng), condotel (căn hộ - khách sạn), shophouse (nhà ở - cửa hàng), hometel (nhà ở - khách sạn)… Các loại hình bất động sản này sẽ có những đặc trưng riêng và tương ứng với từng loại hình bất động sản thì Chủ đầu tư có thể xây dựng hình thức kinh doanh khác nhau. Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, dựa vào mức độ hoàn thành pháp lý và mức độ hoàn thành xây dựng công trình của dự án sẽ có các hình thức kinh doanh như sau:

1. Quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hoàn thiện hạ tầng: là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng, khách hàng được đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có trách nhiệm xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được Nhà nước phê duyệt, khách hàng không bị ràng buộc điều kiện về tiến độ xây dựng nhà ở.
2. Nhà, công trình xây dựng xây dựng có sẵn: là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với tài sản hình thành trên đất cho khách hàng. Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình đã được chủ đầu tư hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng. Đây là loại hình khá dễ nhận biết vì đã có nhà, công trình xây dựng hiện hữu, hoàn thiện kết cấu, cấu trúc và các chi tiết kỹ thuật, đã có thể bàn giao và đưa vào sử dụng.
3. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà, công trình trên đất cho khách hàng. Nhà và công trình trên đất chưa được hoặc đang được xây dựng và chưa đủ điều kiện nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trong tương lai, Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thành việc xây dựng và tổ chức nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng theo tiến độ thực hiện của dự án.

Trong ba hình thức kinh doanh nêu trên, chỉ hình thức kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là cần phải được sự cho phép bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong phạm vi bài viết này PQLand chỉ tập trung chia sẻ về điều kiện kinh doanh và quy trình thực hiện thủ tục để được cơ quan chức năng ra Thông báo dự án đủ điệu kiện mua bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai:

Điều kiện kinh doanh

Đối với hình thức kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, việc kinh doanh được coi là một hoạt động huy động vốn được pháp luật quy định cụ thể. Chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai với khách hàng sau khi dự án được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) Thông báo đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở và công trình hình thành trong tương lai. Để cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) tiếp nhận hồ sơ này, Dự án phải đảm bảo những điều kiện như sau:

• Điều kiện về pháp lý dự án: dự án phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch được phê duyệt (Giấy tờ quyền sử dụng đất phải là một trong những giấy tờ: quyết định giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án), đã hoàn thành việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, dự án đã được cấp Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp miễn Cấp phép xây dựng phải có thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp thẩm quyền phê duyệt).
• Điều kiện về hoàn thành xây dựng: cần phải có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án (đối với loại hình nhà ở riêng lẻ thấp tầng: nhà phố, biệt thự, công trình…); Riêng đối với loại hình là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
• Ngoài ra, dự án phải đáp ứng một điều kiện đi kèm nữa là phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư đối với khách hàng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.

Quy trình thực hiện thủ tục Thông báo về việc nhà ở, công trình đủ điều kiện được bán, cho thuê mua hình thành trong tương lai

Với kinh nghiệm đã thực hiện thủ tục này cho nhiều dự án ở nhiều địa phương khác nhau và căn cứ theo quy định của pháp luật, chúng tôi đã tổng hợp thành quy trình cơ bản sau đây:

Về hồ sơ Chủ đầu tư cần chuẩn bị

Căn cứ theo quy định pháp luật về thành phần hồ sơ và bằng kinh nghiệm thực tế triển khai hồ sơ ở nhiều địa phương, PQLand chia sẻ thành phần hồ sơ như sau:

Những nội dung ý kiến/thẩm định:

Thẩm định hồ sơ pháp lý dự án:

• Pháp lý quyền sử dụng đất: Dự án đã được cấp có thẩm quyền giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; dự án đã được xác định nghĩa vụ tài chính và được xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
• Về hồ sơ dự án: Dự án đã được cấp có thẩm quyền ra Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư; đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
• Về Thiết kế bản vẽ thi công được cấp có thẩm quyền phê duyệt: Dự án đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (Hồ sơ thiết kế cơ sở); Dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở.
• Về Giấy phép xây dựng: Dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng Cấp phép xây dựng.
• Về việc nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng: Dự án đã được Chủ đầu tư, đơn vị tư vấn giám sát và các nhà thầu thi công nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với dự án phát triển nhà ở riêng lẻ thấp tầng (nhà phố, biệt thự); Biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng xong phần móng đối với dự án phát triển nhà ở chung cư, tòa nhà hỗn hợp.

Về thế chấp dự án, quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai: Chủ đầu tư phải có văn bản cam kết chưa thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào.

Bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư đối với khách hàng: Chủ đầu tư phải thực hiện ký kết với ngân hàng thương mại về việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng về việc giao nhà không đúng tiến độ, trước hoặc cùng lúc với việc ký hợp đồng với khách hàng. Việc này được thể hiện qua Chủ đầu tư được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện phát hành chứng thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

Kiểm tra công trình xây dựng: Sở Xây dựng sẽ tiến hành kiểm tra công trình xây dựng có đúng với bản vẽ thiết kế thi công được cấp có thẩm quyền phê duyệt, có phù hợp với Giấy phép xây dựng và có đúng với biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng giữa Chủ đầu tư, đơn vị tư vấn giám sát và đơn vị nhà thầu thi công.

Công bố thông tin trên trang điện tử của cơ quan thực hiện thủ tục (Sở Xây dựng): Sau khi cơ quan có thẩm quyền ra văn bản Thông báo đủ điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho Chủ đầu thì phải cập nhật thông tin dự án đủ điều kiện bán, cho thuê mua lên trên trang điện tử của quý cơ quan.

Những nội dung vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục trên thực tế

Về nội dung thông báo, thông tin cung cấp đề nghị cơ quan có chức năng xem xét chấp thuận:

Các thông tin về dự án như số lượng căn hộ, sản phẩm, giá bán, tổng giá trị, tổng số vốn cần huy động (70% nhà đầu tư trong nước, 50% nhà đầu tư nước ngoài). Những thông tin này là nội dung đính kèm tại Văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của cơ quan chức năng. Vì vậy Chủ đầu tư cần chuẩn bị và cung cấp thông tin, số liệu chính xác tránh trường hợp sau khi được chấp thuận phải thực hiện điều chỉnh vì thông tin không chính xác với thực tế huy động vốn.

Về mặt pháp lý dự án:

Trên thực tế ở những địa phương đô thị lớn thì nhu cầu chính sách điều tiết chương trình nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư được gắn với trách nhiệm của Chủ đầu tư tại dự án. Ví dụ tại Tp. Hồ Chí Minh trước đây có chính sách điều tiết quỹ nhà ở tái định cư khi Chủ đầu tư xin phê duyệt dự án (Chỉ thị 07/2003/CT-UB ngày 23/04/2003, đối với một số trường hợp dự án được duyệt trước tháng 12/2016 ngày hết hiệu lực chỉ thị); hoặc trường hợp dự án phải thực hiện bố trí quỹ nhà ở xã hội, hoặc nghĩa vụ tài chính thay thế theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP sữa đổi năm 2021 bằng Nghị định 49/2021/NĐ-CP về nhà ở xã hội. Trường hợp này, nếu Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ điều tiết quỹ nhà ở tái định cư, nhà ở thu nhập thấp; nhà ở xã hội thì cần phải cung cấp tài liệu chứng minh. Trường hợp Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ điều tiết (bàn giao quỹ nhà, nộp nghĩa vụ tài chính thay thế) thì cần phải xác định số lượng, vị trí quỹ nhà dự kiến thực hiện bán theo chính sách điều tiết nhà ở thu nhập thấp, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội tương ứng với nghĩa vụ đã được quy định trong văn bản pháp lý của dự án.

Một số trường hợp dự án Cấp phép công trình theo giai đoạn: Phần móng và phần thân riêng. Tuy nhiên trên thực tế một số trường hợp sau khi được cấp phép phần móng, xây dựng xong phần móng Chủ đầu tư đã nộp Thông báo đề nghị cấp phép huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng tại thời điểm này thì Giấy phép phần thân chưa được cấp, nên về nguyên tắc Công trình nhà ở tương lai chưa được duyệt thiết kế và cấp phép nên Cơ quan chức năng sẽ từ chối cho phép huy động vốn cho đến khi có giấy phép phần thân. Việc này Chủ đầu tư cần hiểu đúng và có giải pháp hoàn thành song song thủ tục Cấp phép phần thân để có cơ sở cho cơ quan chức năng chấp thuận.

Về giấy tờ quyền sử dụng đất: Theo pháp luật kinh doanh bất động sản quy định điều kiện về hồ sơ có các giấy tờ quyền sử dụng đất (theo quy định của pháp luật đất đai quy định giấy tờ quyền sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau: quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Nhưng trên thực tế, tại một số địa phương yêu cầu giấy tờ về quyền sử dụng đất phải là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, trong quá trình thực hiện thủ tục, Chủ đầu tư cần phải chuẩn bị phương án giải trình với cơ quan chức năng.

Về hiện trạng xây dựng công trình:

Một số dự án trong quá trình xây dựng có xảy ra các sai phạm về xây dựng và bị cơ quan chức năng thanh tra lập biên bản, xử phạt. Việc chưa hoàn thành nghĩa vụ phạt vi phạm, khắc phục vi phạm là yếu tố để cơ quan chức năng từ chối cho phép huy động vốn. Vì vậy trước khi gửi Thông báo yêu cầu cơ quan chức năng chấp thuận cho phép huy động vốn thì Chủ đầu tư cần rà soát toàn bộ quá trình khởi công xây dựng đã có vi phạm, xử phạt và đã hoàn thành nghĩa vụ phạt vi phạm, khắc phục hậu quả theo Quyết định xử phạt vi phạm và cung cấp tài liệu chứng minh cho cơ quan chức năng.

Tại một số công trình, quá trình xây dựng có ảnh hưởng đến công trình lân cận, tranh chấp ranh đất với thửa đất liền kề dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện. Việc này nếu chưa hoàn tất khắc phục, hòa giải, xác định cũng là yếu tố để cơ quan chức năng từ chối chấp thuận cho huy động vốn. Vì vậy, trước khi nộp thông báo huy động vốn, Chủ đầu tư cần rà soát và giải quyết các tranh chấp khiếu nại nếu có.

Thời điểm kinh doanh

Như chúng tôi phân tích ở trên, kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là hình thức kinh doanh bắt buộc phải được cơ quan nhà nước cho phép bằng văn bản. Như vậy, thời điểm bắt đầu được phép kinh doanh bán hàng là khi Chủ đầu tư nhận được văn bản Thông báo dự án đủ điều kiện mua bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Sở Xây dựng).

Mẫu Hợp đồng và tiến độ thanh toán trong Hợp đồng.

Hợp đồng của hình thức này là hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai. Nội dung của hợp đồng sẽ do các bên tự thỏa thuận, nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản. Khách hàng cần lưu ý, Chủ đầu tư chỉ được thu tiền theo giá trị và tiến độ như sau:

• Thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng;
• Thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng; (trường hợp là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50%)
• Không quá 95% khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Lưu ý: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bắt buộc phải đăng ký hợp đồng mẫu và phải được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền (Bộ Công thương/Sở Công thương)

Trên đây là nội dung phân tích và chia sẻ kinh nghiệm của PQLand về điều kiện và thủ tục bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Ở bài viết sau, PQLand chia sẻ về thủ tục “cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Kính mời Quý bạn đọc theo dõi.

Đội ngũ PQLand.

(Nội dung được cập nhật lúc 09h00 ngày 10/09/2021)