Chủ đầu tư thực hiện thủ tục Cấp phép xây dựng là giai đoạn chuẩn bị cho công tác xây dựng các công trình của dự án theo nội dung quy hoạch đã được phê duyệt. Thủ tục Cấp phép xây dựng gồm 2 phần: (Phần 1) Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình; (Phần 2) Giấy phép xây dựng. Theo đó, Phần 1 có nội dung chủ yếu mang tính kỹ thuật và là một trong những thành phần hồ sơ đầu vào của Phần 2.

Trong phạm vi bài viết này, PQLand chỉ chia sẻ về thủ tục thực hiện Phần 2.

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho Chủ đầu tư. Một dự án Bất động sản có thể có nhiều công trình xây dựng, trong đó, có những công trình xây dựng phải có Giấy phép xây dựng và cũng có những công trình được miễn Giấy phép xây dựng.

Giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình là căn cứ để đơn vị thi công tiến hành triển khai công tác xây dựng công trình và đồng thời cũng là cơ sở để cơ quan chức năng thực hiện nhiệm vụ quản lý trật tự xây dựng trong quá trình triển khai thi công.

Điều kiện để dự án được Cấp phép xây dựng

Chủ đầu tư có quyền chọn lựa Cấp phép xây dựng cho toàn bộ các công trình thuộc dự án trong cùng một Giấy phép xây dựng hoặc cấp riêng cho từng công trình cụ thể. Trong đó, công trình được chia làm 5 cấp bao gồm: Cấp đặc biệt, Cấp I, Cấp II, Cấp III và Cấp IV. Ngoài ra, nếu căn cứ vào tính chất của công trình thì công trình còn được chia thành những loại hình như sau: Công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình nhà ở, công trình tạm... Vậy, đối với dự án Bất động sản, có những loại công trình nào phải có Giấy phép xây dựng và công trình nào được miễn Giấy phép xây dựng:

1. Công trình hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp điện, cấp nước, viễn thông, thoát nước, chiếu sáng, trạm xử lý nước thải, công viên, cây xanh….) là công trình phải có Giấy phép xây dựng.
2. Công trình nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập) có quy mô dưới 7 tầng là công trình được miễn Cấp phép xây dựng.
3. Công trình nhà ở chung cư là công trình phải có Giấy phép xây dựng.
4. Công trình thương mại dịch vụ là công trình phải có Giấy phép xây dựng.
5. Công trình công cộng (trường học, bệnh viện, khu vui chơi…) là công trình phải có Giấy phép xây dựng.
6. Công trình tạm (nhà ở công nhân, kho chứa vật liệu xây dựng…phục vụ cho công tác xây dựng của dự án) là công trình được miễn Cấp phép xây dựng.

Vậy để có thể Cấp phép xây dựng công trình trong dự án nhà ở thì cần những điều kiện gì? Theo quy định của pháp luật, công trình xây dựng trong dự án đầu tư phát triển nhà ở được cơ quan có thẩm quyền Cấp phép xây dựng phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau đây: (1) Phù hợp với quyết định chủ trương đầu tư; (2) Phù hợp với quy hoạch được phê duyệt; (3) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, dự án phải có quyết định giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (4) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; (5) Hồ sơ thiết kế xây dựng đã được thẩm định, thẩm tra theo quy định của pháp luật xây dựng.

Quy trình thực hiện thủ tục

Với kinh nghiệm đã thực hiện thủ tục này cho nhiều dự án ở nhiều địa phương khác nhau và căn cứ theo quy định của pháp luật, chúng tôi đã tổng hợp thành quy trình cơ bản sau đây:

Thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng

• UBND cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cấp Giấy phép xây dựng đối với công trình Cấp đặc biệt, Cấp I, Cấp II.
• UBND cấp huyện cấp Giấy phép xây dựng đối với công trình Cấp III, Cấp IV.
• Trường hợp đề nghị cấp Giấy phép xây dựng cho dự án mà dự án đầu tư xây dựng gồm nhiều công trình có loại và cấp khác nhau thì cơ quan thực hiện cấp Giấy phép xây dựng công trình cấp cao nhất có trách nhiệm cấp Giấy phép xây dựng cho các công trình còn lại thuộc dự án.

Thời hạn khởi công của Giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng có hiệu lực khởi công xây dựng trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày cấp. Trước thời điểm Giấy phép xây dựng hết hiệu lực khởi công xây dựng, nếu công trình chưa được khởi công thì Chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn Giấy phép xây dựng. Mỗi Giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa 02 lần. Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng. Khi hết thời gian gia hạn Giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì Chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng mới.

Về hồ sơ Chủ đầu tư cần chuẩn bị

Căn cứ theo quy định pháp luật về thành phần hồ sơ và bằng kinh nghiệm thực tế triển khai hồ sơ ở nhiều địa phương, PQLand chia sẻ thành phần hồ sơ như sau:

Lưu ý: Một số thành phần hồ sơ được đính kèm trong danh mục như: Thông báo kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (Thiết kế cơ sở); Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng; Thông báo kết quả thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (Thiết kế kỹ thuật thi công); Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về PCCC. Đây là những hồ sơ riêng biệt, là “giấy phép con” của thủ tục này nên chúng tôi sẽ phân tích ở những bài viết khác.

Những nội dung ý kiến/thẩm định

Kiểm tra pháp lý dự án: Kiểm tra các thông số về chỉ tiêu quy hoạch, chức năng của công trình, mục đích sử dụng của công trình phải phù hợp với các pháp lý của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt như: Chủ trương đầu tư, Quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500, mục đích sử dụng đất.

Kiểm tra thực địa dự án: Kiểm tra khoảng cách an toàn của công trình xin phép xây dựng với các công trình phụ cận, hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải đảm bảo kết nối theo các thỏa thuận thể hiện trong hồ sơ thiết kế xây dựng công trình, ranh đất phải phù hợp với Quyền sử dụng đất và không có tranh chấp.

Thẩm định sự phù hợp của hồ sơ thiết kế: Đối chiếu sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị Cấp phép xây dựng (Bản vẽ thiết kế được thẩm định triển khai sau thiết kế cơ sở hoặc bản vẽ thiết kế được thẩm tra theo quy định) với thiết kế cơ sở được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và đóng dấu xác nhận.

Đối với các công trình xây dựng thuộc đối tượng có yêu cầu thẩm duyệt về phòng cháy, chữa cháy: Kiểm tra sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị Cấp phép xây dựng với bản vẽ thiết kế xây dựng được thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy của cơ quan có thẩm quyền PCCC.

Lấy ý kiến các cơ quan chuyên môn khác (nếu có): Lấy ý kiến các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng. Chẳng hạn như công trình có xây dựng đường giao thông nội khu dự án kết nối vào giao thông khu vực thì phải lấy ý kiến của cơ quan về giao thông.

Những lưu ý vướng mắc thường gặp phải khi thực hiện thủ tục

Sự phù hợp của hồ sơ xin phép xây dựng với pháp lý dự án:

• Trường hợp thiết kế hồ sơ xây dựng công trình vượt chỉ tiêu quy hoạch: Đối với những dự án có nhiều công trình nhà ở mà trong quy hoạch được duyệt không thể hiện chỉ tiêu quy hoạch cụ thể cho từng công trình. Trong trường hợp này, để tránh tình trạng đơn vị thiết kế lập hồ sơ vượt chỉ tiêu quy hoạch, Chủ đầu tư nên chủ động tính toán lập bản vẽ thuyết minh phân bổ chi tiết chỉ tiêu quy hoạch cụ thể cho từng công trình, đặc biệt là chỉ tiêu đất công cộng, diện tích đỗ xe và cây xanh nội khu.
• Trường hợp có sự thay đổi chỉ tiêu quy hoạch: Đối với những dự án quy mô lớn, triển khai trong một khoảng thời gian dài, để khai thác hiệu quả quỹ đất, thường Chủ đầu tư sẽ điều chỉnh quy hoạch. Trường hợp này, Chủ đầu tư nên rà soát hồ sơ pháp lý của dự án để điều chỉnh cho phù hợp với quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chủ trương đầu tư trước khi tiến hành thực hiện thủ tục xin Cấp phép xây dựng.
• Trường hợp Quyết định chủ trương hết hạn hoặc dự án chậm thực hiện so với tiến độ cam kết trong chủ trương đầu tư thì Chủ đầu tư phải xin gia hạn chủ trương trước khi tiến hành thực hiện thủ tục xin Cấp phép xây dựng.

Kiểm tra thực địa dự án: Đối với những dự án mà Chủ đầu tư có xây dựng những công trình tạm, công trình phụ trên đất, Chủ đầu tư nên chuẩn bị phương án giải trình phù hợp để tránh tình trạng cơ quan chức năng xử lý sẽ ảnh hưởng đến hồ sơ cấp Giấy phép xây dựng.

Kiểm tra hồ sơ thuyết minh và thiết kế: Do số liệu trong thuyết minh và bản vẽ kỹ thuật thể hiện trong thiết kế rất nhiều, thường đối với hồ sơ thiết kế, Chủ đầu tư sẽ lựa chọn một đơn vị có chức năng, kinh nghiệm trong ngành để thực hiện cho việc chuẩn bị hồ sơ. Vì vậy, Chủ đầu tư cần chủ động kiểm tra, đối chiếu nhằm đảm bảo số liệu trong thuyết minh phù hợp với các hồ sơ thiết kế được thẩm định trước đó.

Hồ sơ năng lực đơn vị thiết kế, đơn vị thẩm tra: Đây là một trong những thành phần hồ sơ đầu vào để được cấp Giấy phép xây dựng, tuy nhiên thường thì Chủ đầu tư chỉ quan tâm nghiệm thu bàn giao hồ sơ thiết kế từ các đơn vị tư vấn mà không chủ động nhận đủ và đúng thành phần hồ sơ năng lực của các đơn vị này kèm theo hồ sơ năng lực của các cá nhân chịu trách nhiệm thực hiện hồ sơ.

Thực hiện xây dựng vượt nội dung Giấy phép xây dựng từng giai đoạn: Trường hợp này trên thực tế xảy ra rất nhiều. Ví dụ như một dự án khi chỉ mới có Giấy phép xây dựng phần móng mà Đơn vị thi công đã thực hiện xây luôn cả phần thân công trình thì trường hợp này thường sẽ bị xử phạt và sẽ ảnh hưởng đến thủ tục cấp Giấy phép xây dựng phần còn lại của công trình.  

Trên đây là nội dung phân tích và chia sẻ kinh nghiệm của PQLand về thủ tục xin Cấp phép xây dựng cho dự án phát triển nhà ở. Hoàn thành xong thủ tục này thì Chủ đầu tư chính thức được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật. Đồng thời khi có Giấy phép xây dựng thì Chủ đầu tư cũng có thể hoàn thành các thủ tục pháp lý khác của dự án như: Hoàn tiền 50% ký quỹ với điều kiện Chủ đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án. Ngoài ra, Giấy phép xây dựng còn là cơ sở để Chủ đầu tư, cơ quan chức năng và đơn vị thi công đối chiếu so sánh với công trình xây dựng trong quá trình tổ chức nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng.

PQLand khẳng định tại thời điểm dự án được Cấp phép xây dựng thì vẫn chưa đủ điều kiện được phép bán hàng. Tuy nhiên, khi hoàn thành xong giai đoạn này thì dự án cũng đã thể hiện được diện tích, tiêu chí, kiến trúc của từng sản phẩm mà Chủ đầu tư mong muốn. Như vậy, Chủ đầu tư sẽ dùng kết quả bước pháp lý này để làm tài liệu bán hàng.

Ở bài viết sau, PQLand sẽ chia sẻ thủ tục “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Kính mời Quý bạn đọc theo dõi.

Đội ngũ PQLand.

(Nội dung được cập nhật lúc 08h00 ngày 27/08/2021)