Dự án phát triển nhà ở sau khi hoàn thành các thủ tục pháp lý và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đồng thời đã hoàn thành đầu tư xây dựng công trình (Hạ tầng kỹ thuật, công trình nhà ở v.v…), thì Chủ đầu tư được phép đề nghị cơ quan chức năng thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận như sau: (1) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng nền đất (“Sổ đỏ”) đối với dự án phát triển theo hình thức đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không bao gồm công trình nhà ở trên đất); (2) hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng sản phẩm: nhà ở, căn hộ, công trình (“Sổ hồng”) đối với dự án đầu tư xây dựng dự án hoàn chỉnh đồng bộ hạ tầng kỹ thuật – Hạ tầng xã hội và công trình nhà ở để bán.

Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ để thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ, Sổ hồng trực tiếp cho khách hàng đã nhận chuyển nhượng. Trong trường hợp nền đất, căn nhà, công trình chưa bán cho khách hàng thì Chủ đầu tư có thể thực hiện thủ tục cấp Sổ cho Chủ đầu tư.

Điều kiện cơ bản để dự án đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng như sau

Đối với việc cấp Sổ đỏ:

Về pháp lý dự án: Đã hoàn thành các thủ tục pháp lý như PQLand đã chia sẽ ở các bài trước đó, đồng thời dự án phải hoàn thành nộp nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất.

Về hiện trạng xây dựng: Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và đã nghiệm thu đưa vào sử dụng. Xây dựng hoàn chỉnh công trình hạ tầng xã hội.

Đối với việc cấp Sổ hồng:

Về pháp lý dự án: Đã hoàn thành các thủ tục pháp lý như PQLand đã chia sẽ ở các bài trước đó, đồng thời dự án phải hoàn thành nộp nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất.

Về hiện trạng xây dựng:

• Về hạ tầng: Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và đã nghiệm thu đưa vào sử dụng.
• Về công trình xin cấp Sổ hồng: công trình phải được xây dựng hoàn chỉnh và được nghiệm thu đưa vào sử dụng phù hợp với quy định.

Quy trình thủ tục cơ bản để thực hiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng như sau

Với kinh nghiệm đã thực hiện thủ tục này cho nhiều dự án ở nhiều địa phương khác nhau và căn cứ theo quy định của pháp luật, chúng tôi đã tổng hợp và có chia sẽ như sau:

Chủ đầu tư có thể nộp hồ sơ đề nghị cơ quan chức năng cấp Sổ đỏ, Sổ hồng theo Lộ trình 02 Bước thủ tục:

Bước 1: Thủ tục xác nhận dự án hoặc công trình đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng.

Bước 2: Thủ tục cấp Sổ đỏ, Sổ hồng

Về hồ sơ Chủ đầu tư cần chuẩn bị

Căn cứ theo quy định pháp luật về thành phần hồ sơ và bằng kinh nghiệm thực tế triển khai hồ sơ ở nhiều địa phương, PQLand chia sẻ thành phần hồ sơ như sau:

Lưu ý: Theo quy định của pháp luật hiện hành thành phần hồ sơ là bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy chứng minh quân đội hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh nhân thân thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sử dụng dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư mà không yêu cầu người nộp hồ sơ phải nộp các giấy tờ này để chứng minh nhân thân trong trường hợp dữ liệu quốc gia về dân cư được chia sẻ và kết nối với dữ liệu của các ngành, các lĩnh vực. Tuy nhiên để đảm bảo quyền lợi của khách hàng về mặt kiểm tra thông tin chính xác trong tờ khai thì nên nộp bổ sung các giấy tờ trên bằng bản photocopy để Chủ đầu tư đối chiếu thông tin cho chính xác trước khi được cơ quan có thẩm quyền phát hành Giấy chứng nhận cho Khách hàng.

Những nội dung ý kiến/thẩm định

Bước 1: Thủ tục xác nhận dự án hoặc công trình đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng.

Kiểm tra thực địa dự án: Tổ liên ngành do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, sẽ tiến hành đi thực địa dự án và kiểm tra các nội dung sau:

• Vị trí, ranh giới khu đất: Kiểm tra ranh giới dự án không vi phạm lộ giới; ranh đất sử dụng dự án, ranh xây dựng được cấp phép, vị trí xây dựng phù hợp với tổng mặt bằng sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
• Vi phạm về tranh chấp khiếu nại, vi phạm về đất đai; môi trường; xây dựng: Uỷ ban nhân dân phường/xã xác nhận có nhận được hoặc không nhận được phản ánh vi phạm về đất đai, môi trường tại thời điểm tiến hành kiểm tra thực địa.
• Hiện trạng đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng: Tổ liên ngành kiểm tra hiện trạng xây dựng phù hợp so với Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công được phê duyệt và hồ sơ nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng.
• Các nội dung ý kiến khác của tổ liên ngành: Văn phòng đăng ký: kiểm tra cách thức, hình vẽ, diện tích thể hiện trong bản vẽ sơ đồ nhà đất, sơ đồ căn hộ có đúng với quy định của pháp luật; Uỷ ban nhân dân quận/huyện: kiểm tra đối chiếu việc đánh số nhà có đúng với thỏa thuận đánh số nhà được cấp hay chưa.

Thẩm định hồ sơ pháp lý dự án:

• Pháp lý quyền sử dụng đất: Kiểm tra dự án đã thực hiện hoàn tất các thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất như: Quyết định giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất trong trường hợp dự án có đất thuê; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án. Ngoài ra, đất không có tranh chấp khiếu nại, không vi phạm pháp luật đất đai.
• Pháp lý nghĩa vụ tài chính về đất đai: Dự án đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm cả nghĩa vụ tài chính có phát sinh trong trường hợp có thay đổi chỉ tiêu quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc chậm nộp thuế v.v...
• Pháp lý quy hoạch: Dự án đã có quy hoạch phê duyệt chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500.
• Pháp lý xây dựng công trình: Dự án đã được thẩm định thiết kế kỹ thuật thi công và cấp Giấy phép xây dựng.
• PCCC, môi trường (ĐTM): Dự án đã hoàn thành việc nghiệm thu phòng, chống cháy nổ theo pháp luật PCCC, đã có giấy phép xả thải vào nguồn nước theo pháp luật môi trường.
• Điều tiết nhà ở xã hội: Dự án đã hoàn thành nghĩa vụ thực hiện điều tiết nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
• Cấp số nhà: Dự án đã thỏa thuận việc đánh và cấp số nhà cho dự án theo quy định.

Bước 2: Thực hiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng tại Văn phòng đăng ký UBND cấp tỉnh/Thành phố TW

Văn phòng đăng ký đất đai

• Về điều kiện bán hàng: Kiểm tra dự án đã thực hiện hoàn tất các thủ tục về điều kiện bán hàng, ký hợp đồng chuyển nhượng cho khách hàng theo quy định.
• Kiểm tra các giấy tờ hợp lệ trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
• Lập phiếu chuyển thuế lệ phí trước bạ đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
• Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
• Yêu cầu Chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Chi cục thuế quận/huyện

• Xác định nghĩa vụ tài chính (Lệ phí trước bạ nhà, đất) theo phiếu chuyển thuế từ Văn phòng đăng ký đất đai;
• Kiểm tra việc hoàn tất nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp trong trường hợp có chuyển nhượng hợp đồng mua bán trước khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Những lưu ý vướng mắc thường gặp phải khi thực hiện thủ tục

Bước 1: Thủ tục xác nhận dự án đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng

Pháp lý dự án

Pháp lý nguồn gốc đất: 

1. Đối với doanh nghiệp sử dụng đất mà vốn đầu tư dự án có nguồn gốc là ngân sách Nhà nước, đầu tư dự án thông qua các hình thức như: Thực hiện quá trình Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; nhận chuyển nhượng vốn góp nhà nước tại dự án; doanh nghiệp nhà nước góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án v.v... “Gọi là Thoái vốn nhà nước”. Hiện nay, Nhà nước đã có chủ trương kiểm tra, rà soát các dự án đầu tư dạng này. Vì vậy, Sở Tài Nguyên và Môi trường cùng tổ liên ngành sẽ rà soát rất kỹ hồ sơ, Chủ đầu tư cần chủ động rà soát lại toàn bộ hồ sơ pháp lý dự án, kể cả hồ sơ liên quan quá trình thực hiện thủ tục Thoái vốn nhà nước để có phương án giải trình phù hợp.

2. Đối với trường hợp dự án sử dụng đất có nguồn gốc nhà nước trực tiếp quản lý: Chủ đầu tư cần rà soát lại quá trình thực hiện thủ tục về chủ trương đầu tư, giao đất/thuê đất/chuyển mục đích quyền sử dụng đất để có phương án giải trình cho phù hợp.

Các nghĩa vụ của Chủ đầu tư đối với Nhà nước: Một số nghĩa vụ cơ bản mà Chủ đầu tư thường hay thực hiện chưa đầy đủ hoặc đã thực hiện rồi nhưng chưa có văn bản xác nhận của cơ quan chức năng dẫn đến vướng mắc khi Sở Tài Nguyên và Môi Trường rà soát hồ sơ cấp Sổ đỏ, Sổ hồng: Nghĩa vụ nhà ở xã hội; Nghĩa vụ đóng góp kinh phí cho địa phương để đầu tư công trình giao thông, xã hội; Nghĩa vụ về tài chính (nợ tiền sử dụng đất, chưa xác định tiền sử dụng đất do thay đổi quy hoạch, nợ thuế….); Nghĩa vụ đền bù đất công do Nhà nước trực tiếp quản lý bằng đất nền đã hoàn thiện hạ tầng v.v… Vì vậy, Chủ đầu tư cần chủ động rà soát hồ sơ pháp lý dự án và rà soát quy định của pháp luật, thực hiện hoàn tất các nghĩa vụ của mình.

Riêng đối với địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có thực hiện nghĩa vụ bán quỹ nhà phục vụ nhu cầu tái định cư, cho người thu nhập thấp theo nguyên tắc bảo toàn vốn tại các dự án phát triển nhà ở thương mại theo Chỉ thị 07/2003/CT-UB. Trên thực tế, nhiều dự án sau khi đầu tư xây dựng hoàn chỉnh mà giá trị nhà ở tại dự án không còn phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính của chính quyền, Nhà nước không mua quỹ nhà theo chủ trương ban đầu. Vì vậy, Chủ đầu tư cần chủ động gửi văn bản cho Cơ quan chức năng, Uỷ ban nhân dân Thành phố để được xác nhận là không còn nhu cầu mua quỹ nhà tái định cư, nhà thu nhập thấp tại dự án để nghĩa vụ này được hoàn tất về mặt thủ tục.

Các dự án thuộc trường hợp bị Thanh tra, kiểm toán, cơ quan điều tra đang xác minh chưa có kết luận chính thức: Đối vối trường hợp này, việc xác nhận dự án đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận sẽ gặp phải trở ngại, vướng mắc. Chủ đầu tư chỉ có thể thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận sau khi có kết luận của cơ quan có chức năng và Chủ đầu tư và các bên liên quan đã thực hiện hoàn tất các nghĩa vụ theo nội dung của cơ quan chức năng kết luận.

Hiện trạng xây dựng

Trên thực tế, trong quá trình thi công, Chủ đầu tư có thể thay đổi một vài chi tiết, công năng công trình so với bản vẽ thiết kế được duyệt. Vì nghĩ chủ quan, Chủ đầu tư cho rằng những thay đổi này không ảnh hưởng đến chỉ tiêu Quy hoạch kiến trúc, kết cấu chịu lực công trình v.v… nên không có điều chỉnh hồ sơ thiết kế được duyệt. Những thay đổi này làm hiện trạng hoàn thành công trình có sự khác biệt với bản vẽ thiết kế được duyệt. Nhưng cơ quan chức năng có thể vẫn chấp thuận nghiệm thu hồ sơ đưa công trình vào sử dụng. Tuy nhiên, khi tổ liên ngành kiểm tra hiện trạng có thể rà soát, yêu cầu Chủ đầu tư bổ sung hồ sơ thiết kế phù hợp hiện trạng, ảnh hưởng đến việc cấp Sổ. Một số vị trí của công trình thường được tổ liên ngành đề nghị Chủ đầu tư bổ sung hồ sơ: Khu vực tầng mái, tầng kỹ thuật Chủ đầu tư tự ý điều chỉnh vị trí các khu vực kỹ thuật, bố trí thêm công trình phụ tại tầng mái v.v...; Phần công trình các tầng căn hộ theo thiết kế là lô gia, ban công, khu vực sân phơi v.v... Chủ đầu tư muốn tăng diện tích sử dụng phòng căn hộ nên tự ý chuyển phần diện tích này thành khu vực sử dụng khác của căn hộ, mặc dù không phát sinh sàn xây dựng nhưng làm thay đổi công năng thiết kế, kiến trúc công trình. Tùy vào ý kiến của tổ liên ngành, Chủ đầu tư có thể có phương án khắc phục vướng mắc như sau: phê duyệt điều chỉnh hồ sơ thiết kế; giải trình để được cơ quan chức năng xác định việc thay đổi không làm thay đổi chỉ tiêu quy hoạch, kết cấu chịu lực và được tồn tại theo hiện trạng.

Bước 2: Thực hiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng tại Văn phòng đăng ký UBND cấp tỉnh/Thành phố TW

Chủ đầu tư cần lưu ý chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và hợp lệ theo quy định.

Thu hồ sơ khách hàng cần lưu ý các vấn đề sau:

• Mẫu đơn, tờ khai: Kểm tra thông tin của khách hàng khi điền trong mẫu đơn tờ khai phải thật chính xác khớp với các hồ sơ cá nhân như: CMND/CCCD/Hộ chiếu; Sổ hộ khẩu. Các thông số như: diện tích thông thủy, diện tích xây dựng xin cấp Giấy chứng nhận phải đúng chính xác theo Hợp đồng mua bán đã ký.
• Giấy ủy quyền của khách hàng cho Chủ đầu tư thực hiện thủ tục phải được văn phòng công chứng, công chứng viên xác nhận.
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của (các) chủ sở hữu. Nội dung của giấy xác nhận này phải ghi nhận rõ là đang độc thân, nêu rõ mục đích là bổ sung và nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải còn thời hạn trong vòng 06 tháng kế từ ngày cơ quan có thẩm quyền xác nhận.

Bản vẽ sơ đồ nhà đất, sơ đồ căn hộ phục vụ cho việc cấp Sổ đỏ, Sổ hồng

• Chủ đầu tư phải thuê đơn vị nằm trong danh sách được cơ quan tài nguyên và môi trường cho phép lập bản vẽ.
• Hình thức và nội dung thể hiện trên bản vẽ phải phù hợp theo quy định của pháp luật. Đặc biệt là hình vẽ thể hiện trên Giấy chứng nhận phải phù hợp với bản vẽ mặt bằng thiết kế kỹ thuật thi công được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và bản vẽ hoàn công. Diện tích thể hiện trên bản vẽ phải đúng chính xác theo diện tích trong Hợp đồng mua bán đã ký.

Lập danh sách khách hàng (Theo mẫu hướng dẫn của Văn phòng đăng ký đất đai)

Chủ đầu tư phải nhập thông tin dữ liệu thật chính xác dựa trên hồ sơ cá nhân của khách hàng, đây là phần rất quan trọng vì nó là nguồn dữ liệu để Văn phòng đăng ký chuyển thông tin phiếu chuyển thuế cho cơ quan thuế và sử dụng thông tin đó để in lên phôi của Giấy chứng nhận trước khi phát hành Giấy chứng nhận chính thức.

Trên đây là nội dung phân tích và chia sẻ kinh nghiệm của PQLand về việc thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ, Sổ hồng trong dự án phát triển nhà ở. Và đây cũng là bài kết thúc của chuỗi chia sẻ pháp lý về thủ tục phát triển dự án bất động sản nhà ở mà PQLand mong muốn mang đến cho quý đọc giả. Chúng tôi sẽ tiếp tục phân tích và chia sẻ qua các bài viết chuyên sâu về những vấn đề pháp lý trong phát triển dự án bất động sản ở các bài viết tiếp theo.

Đội ngũ PQLand

(Nội dung được cập nhật lúc 16h00 ngày 01/10/2021)