Trong dự án phát triển nhà ở có hai giai đoạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“Giấy chứng nhận QSDĐ”): Giai đoạn 1 cấp Giấy chứng nhận QSDĐ toàn dự án cho Chủ đầu tư thực hiện dự án; Giai đoạn 2 sẽ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng sản phẩm. Trong bài biết này, PQLand trước tiên sẽ chia sẻ thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho Chủ đầu tư thực hiện dự án.

Quá trình xác lập quyền sử dụng đất của dự án cho Chủ đầu tư bao gồm ba thủ tục: (1) Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; (2) Chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai; (3) Nhà nước cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Thủ tục (1) và (2) PQLand đã chia sẻ ở hai bài viết trước. Trong bài viết này, PQLand sẽ chia sẻ quy định, quy trình thủ tục số (3) về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho Chủ đầu tư thực hiện dự án.

Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án

Để Chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thực hiện dự án, Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau đây: (1) Đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; (2) Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định cho Nhà nước.

Quy trình thực hiện thủ tục

Với kinh nghiệm đã thực hiện thủ tục này cho nhiều dự án ở nhiều địa phương khác nhau và căn cứ theo quy định của pháp luật, chúng tôi đã thực hiện tổng hợp thành quy trình cơ bản sau đây:

Về hồ sơ Chủ đầu tư cần chuẩn bị

Như PQLand chia sẻ ở trên, sau khi Chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai cho nhà nước. Nhà nước sẽ tiến hành cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho Chủ đầu tư. Do đó, hồ sơ thực hiện thủ tục này được sử dụng nối tiếp với thủ tục trước. Khi thực hiện thủ tục này, Chủ đầu tư chỉ cần phải bổ sung hồ sơ văn bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (Tùy thuộc vào mỗi địa phương); Bản vẽ hiện trạng vị trí lập thủ tục Cấp giấy chứng QSDĐ do đơn vị, tổ chức có chức năng lập (nếu có); Giấy xác nhận hoàn tất nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế (Kèm theo giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước) và Giấy xác nhận các nghĩa vụ khác (nếu có)…

Những nội dung ý kiến/thẩm định

Trong quá trình thẩm định hồ sơ, Phòng chuyên môn của Sở Tài nguyên và Môi trường (Phòng Quản lý đất…) sẽ thẩm định hồ sơ dựa trên các tiêu chí pháp luật đã quy định như sau:

Về giấy tờ nguồn gốc quyền sử dụng đất trong ranh dự án: Đảm bảo toàn bộ các thửa đất, phần diện tích đất trong dự án phải có nguồn gốc rõ ràng, đầy đủ căn cứ pháp lý để chứng minh (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các thời kỳ cho các thửa đất; xác nhận đất công do nhà nước quản lý phù hợp điều kiện giao cho Chủ đầu tư thực hiện dự án).

Về nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất, thuê đất: Phòng chuyên môn sẽ kiểm tra, đối chiếu việc nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan về đất (trước bạ, thuế đất phi nông nghiệp, tiền thu bảo vệ và phát triển đất trồng lúa…) đã hoàn thành và phù hợp với Thông báo nộp tiền sử dụng đất, phạt nộp chậm; phù hợp với cơ cấu sử dụng đất theo Quyết định giao đầt, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, phù hợp với chỉ tiêu quy hoạch theo Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 hay không.

Về nghĩa vụ khác: Phòng chuyên môn kiểm tra đối chiếu dự án đã được xác nhận hoàn tất nghĩa vụ nhà ở xã hội đối với trường hợp đóng tiền sử dụng đất và các cam kết khác với địa phương đã được thể hiện trong pháp lý của dự án như: Chủ trương, quy hoạch… (nếu có)

Thẩm định bản vẽ hiện trạng vị trí xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ: Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định ranh hiện trạng vị trí xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ phải phù hợp với ranh giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và ranh giới vị trí quy hoạch tỉ lệ 1/500 đã được phê duyệt.

Đối với trường hợp thuê đất: Chủ đầu tư và cơ quan Nhà nước sẽ phải tiến hành ký hợp đồng thuê đất trước khi trình hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.

Những điểm Chủ đầu tư cần lưu ý khi thực hiện

Trong thực tiễn, tình trạng về quản lý đất đai, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ của cơ quan Nhà nước qua các thời kỳ có nhiều bất cập dẫn đến hệ quả trong công tác quản lý, công nhận quyền sử dụng đất cho thời điểm hiện tại. Vì vậy, bằng kinh nghiệm thực tiễn mà PQLand đã trải qua, PQLand chia sẻ những nội dung vướng mắc mà Chủ đầu tư khi tiến hành xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thường gặp phải.

Về ranh đất: Việc thông tin diện tích các thửa đất trong dự án được công nhận qua các thời kỳ sử dụng bằng nhiều tài liệu bản đồ địa chính khác nhau nên có thể dẫn đến các dữ liệu sẽ có sự chênh lệch và không trùng khớp nhau. Vì vậy, khi áp ranh bản đồ giải thửa để chứng minh nguồn gốc, toàn bộ diện tích tại thời điểm xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho dự án sẽ không được đầy đủ. Do đó, Chủ đầu tư ngay từ bước giao đất, thuê đất phải có công tác rà soát và liên hệ với cơ quan quản lý đất đai ở địa phương để hoàn chỉnh việc cập nhật dữ liệu Bản đồ địa chính, xác nhận nguồn gốc các thửa đất có sự sai lệch số liệu. Đồng thời, thực trạng trên cũng dẫn đến các thửa đất trong ranh dự án và kế cận giáp ranh dự án có thể phát sinh việc chồng lấn ranh sử dụng đất. Do đó, Chủ đầu tư cần rà soát kỹ với chính quyền quản lý đất đai địa phương để kiểm tra vấn đề này trước khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho dự án.

Về hoàn thành nghĩa vụ tài chính:

Trên thực tế tại Tp. Hồ chính Minh và một số tỉnh thành lớn, do quá trình chuyển tiếp giữa các quy định về đất đai, nghĩa vụ tài chính về đất đai dẫn đến có một thời gian để giải quyết tạm thời nên đối với một số dự án, Chính quyền địa phương sẽ cho phép Chủ đầu tư tạm xác định và tạm nộp tiền sử dụng đất. Đây là việc chưa chính thức xác nhận Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất cho nhà nước nên việc xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho dự án sẽ không thể thực hiện. Vì vậy, Chủ đầu tư cần liên hệ với cơ quan chức năng để hoàn thành thủ tục xác định và nộp tiền sử dụng đất chính thức theo quy định.

Trường hợp sau khi có Quyết định phê duyệt, xác định tiền sử dụng đất và Chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, mà song song đó, vì lý do muốn điều chỉnh một vài chỉ tiêu, kiến trúc, mặt bằng của dự án (đa số Chủ đầu tư tư duy chủ quan là sẽ không ảnh hưởng đến việc xác định lại, bổ sung nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất) nên Chủ đầu tư đã thực hiện và được cơ quan chức năng duyệt điều chỉnh (đồ án, hoặc cục bộ) Quyết định quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500. Đây là một nội dung mà cơ quan cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đề nghị Chủ đầu tư phải: Liên hệ với cơ quan chức năng để xác nhận dự án thuộc trường hợp không phải xác định lại, bổ sung nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất; hoặc phải xác định lại, bổ sung và Chủ đầu tư phải hoàn thành nộp bổ sung tiền sử dụng đất thì mới được cơ quan cấp giấy xem xét để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho dự án.

Trên đây là nội dung phân tích và chia sẻ kinh nghiệm của PQLand về thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho dự án. Đây được xem là bước thủ tục pháp lý quan trọng nhất của một dự án. Hoàn thành xong thủ tục này sẽ tạo ra được niềm tin tưởng của khách hàng, nhà đầu tư đối với Chủ đầu tư dự án. Đồng thời khi dự án có được Giấy chứng nhận QSDĐ thì Chủ đầu tư đã có quyền:

• Thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản.
• Hoàn 50% tiền ký quỹ thực hiện dự án theo quy định Luật đầu tư (Trong trường hợp Chủ đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép hoặc chấp thuận khác để thực hiện hoạt động xây dựng).

PQLand khẳng định tại thời điểm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu trước đó Chủ đầu tư thực hiện song song các thủ tục cấp phép xây dựng hạ tầng, công trình cho dự án và hoàn tất công tác nghiệm thu theo quy định thì Chủ đầu tư có thể nộp hồ sơ xin đủ điều kiện được phép bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Ở bài viết sau, PQLand sẽ phân tích và chia sẻ về thủ tục “Cấp phép xây dựng”.

Kính mời Quý bạn đọc theo dõi.

Đội ngũ PQLand.

(Nội dung được cập nhật lần 1 lúc 09h00 ngày 10/09/2021)