Ngày 18/12/2020, Chính phủ ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi một số nội dung hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 08/02/2021. Nghị định này sửa đổi rất nhiều nội dung quan trọng liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, một trong số đó là quy định về: thủ tục cho phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp (bao gồm các dự án phát triển nhà ở, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ…).

Trong bài viết này, PQLand sẽ chia sẻ chi tiết về thủ tục pháp lý nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phát triển nhà ở (sau đây gọi là “Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp”), đồng thời đánh giá, nhận định về tầm quan trọng và vai trò trong Quy trình pháp lý, cũng như chia sẻ về điều kiện, hồ sơ và quy trình triển khai thực hiện.

Thời điểm thực hiện thủ tục:

Trong chuỗi bài viết của “Chuyên mục ngày thứ 6”, PQLand đã chia sẻ cho bạn đọc về chủ đề “Chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư” – được biết đến là một bước thủ tục pháp lý quan trọng khai sinh ra Dự án đầu tư. Một trong số những điều kiện để được chấp thuận chủ trương đầu tư là nhà đầu tư phải chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.

Trong trường hợp Nhà đầu tư lập dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở trên các thửa đất đang có mục đích sử dụng là “đất nông nghiệp” có nguồn gốc nhận chuyển nhượng từ các hộ gia đình, cá nhân, xét theo quy định pháp luật như đã nêu, nhà đầu tư phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản cho phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở.

Như vậy, căn cứ trên quy định của Nghị định 148/2020/NĐ-CP, đối với trường hợp này Nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trước khi triển khai thủ tục Chấp thuận chủ trương đầu tư.

Điều kiện thực hiện thủ tục:

Các điều kiện cần phải thoả mãn bao gồm:

• Khu đất phù hợp với Quy hoạch sử dụng đất và Kế hoạch sử dụng đất;
• Khu đất phù hợp với Quy hoạch xây dựng chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt;
• Trên địa bàn (cấp huyện) không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư phù hợp;
• Khu đất đảm bảo về nguồn gốc và pháp lý quyền sử dụng đất (quyền chuyển nhượng, quyền nhận chuyển nhượng, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng…);
• Khu đất phù hợp với Kế hoạch phát triển nhà ở hoặc định hướng phát triển nhà ở tại địa phương;
• Nhà đầu tư có đủ năng lực để triển khai và thực hiện dự án đầu tư;
• Dự án đầu tư phải đảm bảo cơ cấu sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch phù hợp với quy định, quy chuẩn và tiêu chuẩn hiện hành;
• Dự án đầu tư phải đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật và giao thông, phù hợp với định hướng phát triển giao thông của địa phương;

Quy trình thực hiện thủ tục:

Hồ sơ yêu cầu:

Những nội dung thẩm định của các cơ quan chuyên môn:

Sở TNMT: là cơ quan đầu mối và thẩm định hồ sơ, Sở TNMT sẽ xác định quy mô diện tích đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, đối chiếu ranh đất và ranh đề xuất dự án; thẩm định về nguồn gốc và pháp lý quyền sử dụng đất; thẩm định năng lực tài chính của nhà đầu tư, thẩm định sơ bộ tính khả thi của dự án đầu tư…

Sở QHKT: là cơ quan có ý kiến thẩm định về vị trí và chức năng sử dụng đất của dự án căn cứ dựa trên đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đã được duyệt; thẩm định về cơ cấu sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.

Sở Xây dựng: là cơ quan có ý kiến thẩm định về điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp; sự phù hợp với định hướng phát triển nhà ở tại địa phương căn cứ trên Kế hoạch phát triển nhà ở đã được duyệt; ý kiến về sự phù hợp với Quy hoạch xây dựng đã được duyệt; ý kiến về định hướng phát triển đô thị, loại hình sản phẩm của dự án.

UBND cấp huyện: là cơ quan có ý kiến thẩm định về nguồn gốc và pháp lý quyền sử dụng đất và điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp; ý kiến về hiện trạng sử dụng đất, tình trạng tranh chấp và khiếu nại (nếu có); ý kiến về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; về khả năng kết nối hạ tầng của dự án; về định hướng phát triển của địa phương; đảm bảo hiện tại trên địa bàn không còn quỹ đất nào đã được GPMB để thực hiện dự án đầu tư phù hợp.

Sở GTVT: là cơ quan có ý kiến thẩm định về tính khả thi kết nối hạ tầng kỹ thuật và giao thông của dự án; đồng thời ý kiến về định hướng phát triển quy hoạch mạng lưới giao thông tại vị trí dự án.

Lưu ý khi triển khai thủ tục và kinh nghiệm thực tế:

Về việc thoả thuận chuyển nhượng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân và nhà đầu tư: Khi nộp hồ sơ, nhà đầu tư và các hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) phải có thoả thuận bằng văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hình thức hợp đồng có thể là “Hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng” và phải được công chứng. Tài liệu này đảm bảo chứng minh rằng đã có thoả thuận trên thực tế giữa nhà đầu tư và những người sử dụng đất.

Trên đây là toàn bộ những chia sẻ của đội ngũ PQLand về thủ tục “Chấp thuận cho phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp”. Sau khi hoàn tất thủ tục và được cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản chấp thuận cho phép nhận chuyển nhượng, Nhà đầu tư có thể thực hiện tiếp các thủ tục: Ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Đăng ký biến động (sang tên trên các giấy chứng nhận); và sau đó có thể triển khai thực hiện bước tiếp theo Chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư.

Đội ngũ PQLand.