Ở bài viết số 1 (Lộ trình triển khai pháp lý dự án và giai đoạn được phép bán hàng) PQLand đã có phân tích về một dự án phát triển nhà ở phải trải qua rất nhiều bước thủ tục pháp lý và để tiếp nối với Chuyên mục ngày thứ 6, chúng tôi muốn gửi đến quý bạn đọc có cái nhìn tổng quan và hiểu rõ hơn về bước đầu tiên của Lộ trình pháp lý dự án đó là “CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ VÀ CÔNG NHẬN CHỦ ĐẦU TƯ”.

Do việc lựa chọn chủ đầu tư có nhiều hình thức nên trong phạm vi bài viết này, chúng tôi giới thiệu tổng quan để quý bạn đọc hiểu về “Chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư”. Phần phân tích chuyên sâu chúng tôi sẽ chia sẻ cụ thể hơn ở bài viết tiếp theo.

“Chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư” là bước triển khai đầu tiên của một dự án phát triển nhà ở, có thể xem đây là “giấy khai sinh” của một dự án bất động sản nhà ở và là điều kiện tiên quyết tạo cơ sở để nhà đầu tư triển khai các bước tiếp theo phát triển dự án đầu tư.

Làm sao để được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư?

Để có thể giải đáp câu hỏi lớn nhất là làm sao để có thể được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư, trước tiên chúng ta cần phải nắm rõ về các điều kiện đối với bước thực hiện này.

Điều kiện đầu tiên cũng như là điều kiện tiên quyết đó là dự án bất động sản nhà ở trước hết phải phù hợp với quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và phù hợp với mục tiêu, định hướng phát triển đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Điều kiện tiếp theo là về dự án đầu tư, nhà đầu tư đề xuất lập dự án cần phải có thuyết minh cụ thể và rõ ràng về dự án đầu tư của mình. Thuyết minh dự án đầu tư là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định sự phù hợp và tính khả thi của dự án, nội dung thẩm định gồm mục tiêu, địa điểm, quy mô, vốn đầu tư, thời hạn, tiến độ thực hiện dự án… Ngoài ra, đối với nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án cũng cần phải đáp ứng các điều kiện về năng lực tài chính (đảm bảo vốn thực hiện dự án, đảm bảo khả năng triển khai dự án đúng tiến độ, đảm bảo khả năng huy động vốn…).

Trên đây là các điều kiện chung để cơ quan có thẩm quyền có cơ sở xem xét và quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư. Tuy nhiên, tuỳ vào từng trường hợp và hiện trạng sử dụng đất mà sẽ yêu cầu thêm một số điều kiện cụ thể khác cần phải đáp ứng. Để làm rõ vấn đề này, tiếp theo chúng ta cùng tìm hiểu các hình thức để được thực hiện thủ tục này.

Hình thức để được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư

Tùy thuộc vào nguồn gốc đất đề xuất lập dự án, có các hình thức lựa chọn chủ đầu tư khác nhau. Theo quy định pháp luật, có ba hình thức: (1) Đấu giá quyền sử dụng đất; (2) Đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư và (3) Chỉ định chủ đầu tư. Mỗi hình thức này sẽ dẫn đến kết quả Chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư khác nhau.

1. Đấu giá quyền sử dụng đất: Áp dụng trong trường hợp đất có nguồn gốc Nhà nước trực tiếp quản lý và Nhà nước đã tiến hành giải phóng mặt bằng.

2. Đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư: Áp dụng trong trường hợp đất không có nguồn gốc Nhà nước trực tiếp quản lý, khu đất chưa được Nhà nước giải phóng mặt bằng và có kế hoạch sử dụng đất để lập dự án.

3. Chỉ định chủ đầu tư: Áp dụng trong trường hợp không rơi vào một trong hai hình thức đấu giá hoặc đấu thầu, mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất ở hợp pháp thì được chỉ định làm chủ đầu tư.

Việc phân biệt các hình thức thực hiện này là rất quan trọng vì mỗi hình thức sẽ có một lộ trình triển khai khác nhau. Do đó, trước khi thực hiện thủ tục này, nhà đầu tư cần phải căn cứ trên hiện trạng đất của mình mà xác định cụ thể dự án sẽ phải triển khai theo hình thức nào, từ đó có thể đánh giá được sự khả thi trong việc thực hiện thủ tục này và đưa ra các phương án thực hiện phù hợp với lộ trình của từng hình thức.

Trình tự thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư

Như đã phân tích ở phần trên, việc lựa chọn chủ đầu tư có thể thực hiện thông qua ba hình thức khác nhau là đấu giá, đấu thầu hoặc chỉ định chủ đầu tư. Mỗi hình thức sẽ có một lộ trình thực hiện cụ thể khác nhau.

Đối với trường hợp đấu giá, đấu thầu thì sẽ phê duyệt chủ trương đầu tư dự án trước, sau đó tiến hành tổ chức đấu giá, đấu thầu và sản phẩm kết quả là Quyết định phê duyệt trúng đấu giá và Quyết định phê duyệt kết quả trúng thầu - có giá trị tương đương với văn bản công nhận chủ đầu tư. Riêng đối với hình thức chỉ định chủ đầu tư sẽ được phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với công nhận chủ đầu tư.

Về lộ trình chi tiết thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư của từng hình thức, chúng tôi sẽ phân tích và chia sẻ cụ thể hơn ở bài viết sau.

Giá trị pháp lý của Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư

Sau khi trải qua quá trình thẩm định và xem xét toàn bộ các điều kiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành văn bản quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư dự án. Văn bản này có giá trị tương đương như là một “giấy khai sinh” của dự án, đây chính là gian đoạn dự án chính thức được công nhận và hình thành.

Tuy nhiên, văn bản này sẽ không có giá trị (hiệu lực) vĩnh viễn mà có thời hạn và được ghi nhận cụ thể trong văn bản, trong thời hạn này chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn tất thực hiện các thủ tục, công việc (như thủ tục giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng…). Nếu hết thời hạn này mà chủ đầu tư chưa thực hiện các nghĩa vụ theo như nội dung trong văn bản thì chủ đầu tư có trách nhiệm phải tiến hành thực hiện lại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Ngoài ra còn một trường hợp nữa cũng phải lưu ý, trên thực tế sau khi trải qua quá trình phát triển dự án kéo dài đến một vài năm, dự án có thể sẽ có những điều chỉnh dẫn đến thay đổi so với dự án được phê duyệt ban đầu (ví dụ như thay đổi mục tiêu, quy mô diện tích sử dụng đất, thay đổi tổng vốn đầu tư, kéo dài tiến độ dự án, điều chỉnh thời hạn, thay đổi làm tăng chỉ tiêu quy hoạch…). Trường hợp này, chủ đầu tư có trách nhiệm phải tiến hành thủ tục điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư.

Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư có vai trò rất quan trọng đối với dự án bất động sản nhà ở. Trên thực tế đã xảy ra rất nhiều trường hợp khách hàng và đơn vị môi giới cho rằng có văn bản này là chủ đầu tư có quyền bán hàng, đây là một nhận định hoàn toàn sai lầm. Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư là chưa đủ điều kiện để bán hàng mà chỉ có giá trị pháp lý về mặt lập dự án, tạo cơ sở triển khai các thủ tục pháp lý khác.

Từ việc nhận thức được tầm quan trọng và vai trò của bước “Chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư”, khách hàng và các bạn sales cần phải trang bị cho mình những kiến thức cơ bản về bước thủ tục pháp lý này, nhằm hiểu rõ và đánh giá được mức độ triển khai pháp lý và đánh giá được giá trị của dự án mà mình đang chào bán, đầu tư.

Đội ngũ PQLand.