Theo pháp luật về quy hoạch xây dựng, Nhà nước có quy định các loại quy hoạch: Quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện, quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị bao gồm các loại quy hoạch được quy định tại Luật Quy hoạch đô thị (Quy hoạch chung, Quy hoạch phân khu….), quy hoạch nông thôn. Hầu hết trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước. Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư. Trong phạm vi bài viết này, PQLand sẽ tập trung chia sẻ về trách nhiệm của Chủ đầu tư trong thủ tục lập, trình thẩm định và phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (“Quy hoạch 1/500”) đối với các dự án xây dựng nhà ở, thương mại dịch vụ.

Quý bạn đọc có thể hình dung rằng Quy hoạch 1/500 là giai đoạn chính thức xác định loại hình nhà ở của dự án và đồng thời cũng là giai đoạn cụ thể hóa Quy hoạch phân khu, được Cơ quan nhà nước phê duyệt bằng văn bản, đính kèm các bản vẽ thể hiện ranh giới khu vực lập dự án, phương thức bố trí các hạng mục khác nhau, xác định cụ thể từng hình sản phẩm (nhà chung cư, nhà phố, biệt thự…), xác định loại, vị trí các công trình kiến trúc, cảnh quan. Đồng thời quyết định phê duyệt Quy hoạch 1/500 cũng là một trong những cơ sở tính toán mức tài chính về tiền sử dụng đất mà Chủ đầu tư phải nộp cho nhà nước.

Điều kiện để tổ chức lập quy hoạch chi tiết

Điều kiện để Chủ đầu tư tổ chức lập Quy hoạch 1/500 là khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư. Cơ sở để Chủ đầu tư lập, thẩm định và trình duyệt Quy hoạch 1/500 cần phù hợp: Quy hoạch chung, quy hoạch phân khu; Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; Quy chuẩn, Tiêu chuẩn kỹ thuật về quy hoạch xây dựng và Quy chuẩn, Tiêu chuẩn khác có liên quan.

Quy trình thực hiện thủ tục

Với kinh nghiệm đã thực hiện thủ tục này cho nhiều dự án, ở nhiều địa phương khác nhau, chúng tôi đã tổng hợp thành các quy trình cơ bản cho việc lập, thẩm định và phê duyệt Quy hoạch 1/500 như sau:

Quy trình 1: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thẩm quyền phê duyệt Quy hoạch 1/500 đối với các trường hợp sau:

1. Quy hoạch 1/500 tại khu vực trong đô thị có phạm vi liên quan đến địa giới hành chính của hai quận, huyện trở lên.

2. Quy hoạch 1/500 tại khu vực có ý nghĩa quan trọng, khu vực trong đô thị mới trừ các quy hoạch tại khu vực có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về chính trị, kinh tế - xã hội, văn hóa, lịch sử của quốc gia theo quy định của Chính phủ.

Quy trình 2: UBND Quận/Huyện thuộc thành phố trực thuộc trung ương; UBND thành phố, thị xã thuộc tỉnh (“UBND cấp huyện”):

1. Phê duyệt Quy hoạch 1/500 trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Sở Quy hoạch kiến trúc hoặc Sở Xây dựng, trừ các quy hoạch 1/500 quy định thuộc thẩm quyền của Thủ tướng chính phủ và UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

2. Tại một số địa phương, để giảm bớt khối lượng công việc ở cấp tỉnh thì UBND tỉnh sẽ ủy quyền cho UBND huyện thực hiện phê duyệt nhiệm vụ và đồ án Quy hoạch 1/500 các dự án trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Sở Quy hoạch kiến trúc hoặc Sở Xây dựng.

Ngoài ra, còn có những quy trình là những trường hợp đặc biệt, chúng tôi sẽ không phân tích trong phạm vi bài viết, gồm:

- Thủ tướng chính phủ phê duyệt đối với các Quy hoạch 1/500 tại khu vực có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về chính trị, kinh tế xã hội, văn hóa, lịch sử của quốc gia.

- Tại các Khu kinh tế, UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Ban quản lý khu kinh tế thực hiện phê duyệt nhiệm vụ và đồ án Quy hoạch 1/500 các dự án trong khu chức năng trong khu kinh tế.

Xét về quy trình lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ/đồ án Quy hoạch 1/500 là tương tự. Vì vậy, chúng tôi sử dụng chung một sơ đồ để mô tả quy trình thực hiện. Tuy nhiên, về tính chất hồ sơ và nội dung thẩm định, phê duyệt là khác nhau. Cụ thể:

- Nhiệm vụ Quy hoạch 1/500: Xác định giới hạn các chỉ tiêu cơ bản làm cơ sở lập hồ sơ thiết kế đồ án Quy hoạch 1/500, như: quy mô dân số, nhu cầu sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trên cơ sở các quy định của quy hoạch phân khu, quy hoạch chung đô thị đã được phê duyệt. Dự kiến các hạng mục công trình cần đầu tư xây dựng trong khu vực lập quy hoạch; xác định các yêu cầu đối với việc nghiên cứu tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan, sử dụng đất, kết nối hạ tầng kỹ thuật và những yêu cầu khác.

- Đồ án Quy hoạch 1/500: Xác định cụ thể các chỉ tiêu quy hoạch của dự án, như: xác định dân số, diện tích sử dụng đất cụ thể cho từng công trình; xác định vị trí, kích thước, tầng cao, mật độ xây dựng, chức năng sử dụng của từng lô đất. Bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới lô đất; đánh giá môi trường chiến lược…

Về hồ sơ chủ đầu tư cần chuẩn bị

Việc tổ chức lập hồ sơ Quy hoạch 1/500 cũng có điểm đặc biệt hơn so với các bước pháp lý trong lộ trình phát triển dự án. Chủ đầu tư có quyền quyết định hình thức (chỉ định, thi tuyển…) để lựa chọn tổ chức tư vấn tham gia lập quy hoạch. Khi lựa chọn tư vấn, Chủ đầu tư phải căn cứ vào điều kiện năng lực của tổ chức tư vấn lập quy hoạch theo quy định của của Luật Xây dựng.

Pháp luật có quy định về thành phần hồ sơ, tùy vào giai đoạn lập nhiệm vụ hay đồ án Quy hoạch 1/500 mà Chủ đầu tư sẽ chuẩn bị các văn bản, tài liệu, loại bản đồ phù hợp. Theo kinh nghiệm của PQLand trên thực tế, danh mục thành phần hồ sơ, tài liệu bao gồm:

Những nội dung ý kiến/thẩm định.

Trong quá trình thẩm định hồ sơ Quy hoạch 1/500, các Sở, Ban ngành, cơ quan chuyên môn sẽ ý kiến, thẩm định hồ sơ dựa trên các tiêu chí pháp luật đã quy định. Tuy nhiên, tùy trường hợp cụ thể sẽ có đầy đủ hoặc một phần nội dung thẩm định/ý kiến dưới đây:

- Sở Quy hoạch Kiến Trúc hoặc Sở Xây dựng (trường hợp chưa thành lập Sở Quy hoạch Kiến Trúc): Thẩm định và góp ý kiến nội dung liên quan sự phù hợp quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, ý kiến về ranh giới dự án, tính chất chức năng của khu quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất, các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị và chỉ giới xây dựng, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật; việc thiết kế đồ án áp dụng các chỉ tiêu, tiêu chuẩn có phù hợp quy định; định hướng quy hoạch chung của khu vực…

- Sở Giao thông vận tải: ý kiến về phương án thiết kế đấu nối giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

- Bộ tổng tham mưu - Cục tác chiến: ý kiến về chiều cao tĩnh không xây dựng công trình.

- Phòng Chuyên môn thụ lý (Phòng Quản lý đô thị/Phòng Kinh tế Hạ Tầng/…): ý kiến nội dung các tiêu chuẩn thiết kế, chỉ tiêu về kiến trúc, dân số, sự phù hợp việc bố trí các công trình tiện ích xã hội đảm bảo đúng quy chuẩn thiết kế đô thị.

- UBND Phường/Xã: ý kiến về đất đai, môi trường, quy hoạch sử dụng đất.

- Ý kiến cộng đồng dân cư tại khu vực dự án: tiến độ thực hiện, môi trường, hiệu quả kinh tế xã hội, ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, đời sống sinh hoạt của người dân tại khu vực dự án có ảnh hưởng trực tiếp (cư dân có nhà, đất tại dự án bị giải tỏa), gián tiếp (dân cư kế cận địa điểm dự án).

- Ban chuyên môn khác: Tùy trường hợp dự án sẽ có ý kiến chuyên môn của các Sở, Ban, Ngành khác như: Sở TNMT; Điện Lực; Cấp nước; viễn thông; Sở Giáo dục đào tạo, Sở Y tế (đối với các dự án có bố trí công trình giáo dục, y tế thuộc quy hoạch định hướng của ngành tại địa phương); …

Các ý kiến của Cơ quan chuyên môn, Sở, Ban, Ngành đóng vai trò quan trọng trong việc phê duyệt Quy hoạch 1/500. Vậy nên, trong quá trình tạo lập hồ sơ Chủ đầu tư cần lưu ý những nội dung thường góp ý để có sự chuẩn bị hồ sơ tốt/ hiệu chỉnh phù hợp để đảm bảo hồ sơ được phê duyệt. Với kinh nghiệm đúc kết qua rất nhiều dự án đã thực hiện, PQLand chia sẻ một số điểm quan trong:

- Về chỉ tiêu quy hoạch như là dân số, tầng cao, đất công trình công cộng, công viên cây xanh: trong quá trình thẩm định hồ sơ, Phòng chuyên môn không chỉ đối chiếu các thông số chỉ tiêu quy hoạch cho phù hợp với các tiêu chuẩn, quy chuẩn ngành mà quan trọng là phải phù hợp Quy hoạch chung, Quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.

- Về kết nối giao thông: đối với những dự án không tiếp giáp với đường do nhà nước quản lý thì Chủ đầu tư không chỉ phải có phương án chứng minh đảm bảo kết nối giao thông mà còn phải chứng minh đoạn đường đấu nối đó đáp ứng được công suất theo thiết kế hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án. Trong trường hợp phải thỏa thuận sử dụng chung với các đơn vị kế cận đã có đường hiện hữu để có thể kết nối, khai thác hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước, bảo trì đường, cây xanh…) thì có thể Chủ đầu tư phải chia sẻ kinh phí đầu tư hệ thống hạ tầng và phải có thống nhất trước khi nộp hồ sơ phê duyệt quy hoạch.

- Về bố trí diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội: Chủ đầu tư và Đơn vị tư vấn thiết kế cần xét tính chất của dự án để bố trí đất xây dựng nhà ở xã hội cho phù hợp với nội dung về nghĩa vụ thực hiện nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư, nội dung này thường được thể hiện tại các văn bản lựa chọn chủ đầu tư (Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư; Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá/ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; Quyết định phê duyệt kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư,…).

- Về số liệu trong các thuyết minh quy hoạch: Phải lưu ý kiểm tra về sự trùng khớp với số liệu giữa các bản vẽ với các văn bản cũng như các căn cứ pháp lý sử dụng thường sao chép các tài liệu cũ và chưa cập nhật mới dẫn đến phải thay đổi hồ sơ.

- Về bố trí các công trình kiến trúc trong đồ án quy hoạch: Trước khi thiết kế đồ án Quy hoạch 1/500, Chủ đầu tư cần khảo sát các công trình giáp ranh dự án để đảm bảo khoảng cách giữa hai công trình phù hợp với tiêu chuẩn xây dựng.

Thực tiễn tình hình triển khai thủ tục

Theo đánh giá của chúng tôi, có rất nhiều dự án chậm tiến độ đầu tư do hồ sơ quy hoạch không được phê duyệt. Lý do chủ yếu là do Chủ đầu tư và đơn vị tư vấn lập hồ sơ với các chỉ tiêu quy hoạch vượt quá chỉ tiêu của Quy hoạch chung, Quy hoạch phân khu đã được phê duyệt, một số nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan:

- Trong quá trình tổ chức lập hồ sơ, Chủ đầu tư và Đơn vị tư vấn thường chỉ đối chiếu các thông số chỉ tiêu quy hoạch cho phù hợp với các tiêu chuẩn, quy chuẩn ngành mà không xem trọng đối chiếu với Quy hoạch chung, Quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.

- Về phân bổ chỉ tiêu đất công cộng: Để dự án đạt lợi nhuận cao thì Chủ đầu tư thường ưu tiên phân bổ cho chỉ tiêu đất có thể kinh doanh (đất ở, đất thương mại dịch vụ) dẫn đến chỉ tiêu đất công trình công cộng (cây xanh, giáo dục, y tế...) không được đảm bảo, điều này khiến Chủ đầu tư sẽ tốn nhiều thời gian để giải trình ở giai đoạn thẩm định hồ sơ.

- Về phân bổ hệ số sử dụng đất: Để dự án đạt mục tiêu kinh tế thì Chủ đầu tư thường ưu tiên phân bổ hệ số sử dụng đất cho đất ở nhiều hơn đất thương mại dịch vụ điều này cũng dẫn đến bị thiếu hụt chỉ tiêu đất thương mại dịch vụ.

Về tầng cao, dân số của cả dự án: Để dự án hiệu quả kinh tế cao thì Chủ đầu tư thường đề xuất chỉ tiêu cao hơn so với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt và đây là lý do khó khăn lớn nhất trong quá trình thẩm định hồ sơ. Vì để có thể thực hiện mục tiêu này, Chủ đầu tư phải đề xuất cơ quan chức năng thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu.

- Về điều chỉnh Quy hoạch chung và quy hoạch phân khu: đa số Quy hoạch chung và quy hoạch phân khu được phê duyệt từ nhiều năm trước, với những chỉ tiêu quy hoạch thường rất thấp, dẫn đến không còn phù hợp với tốc phát triển đô thị cũng như chủ trương phát triển kinh tế của địa phương, mặc dù nhiều khu vực đã được rà soát, lập hồ sơ thiết kế. Tuy nhiên, công tác phê duyệt thường rất chậm, kéo dài hàng năm.

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của chúng tôi về thủ tục lập, trình thẩm định và phê duyệt Quy hoạch 1/500 đối với dự án xây dựng nhà ở, thương mại dịch vụ. Khi dự án được phê duyệt Quy hoạch 1/500, PQLand khẳng định tại thời điểm này dự án vẫn chưa đủ điều kiện được phép bán hàng. Tuy nhiên, Quyết định phê duyệt Quy hoạch 1/500 là một văn bản quan trọng chính thức xác định từng loại hình nhà ở của dự án, Chủ đầu tư có thể sử dụng văn bản này làm tài liệu giới thiệu sản phẩm đến khách hàng. Ở bài viết sau, PQLand sẽ chia sẻ về thủ tục giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất.

Kính mời Quý bạn đọc theo dõi.

Đội ngũ PQLand.

(Nội dung được cập nhật lúc 09h00 ngày 23/7/2021)