Ở bài viết trước PQLand đã có những chia sẻ kinh nghiệm khi thực hiện thủ tục phê duyệt quy hoạch. Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 là cơ sở xác định các loại đất cụ thể mà Chủ đầu tư sẽ được cơ quan có thẩm quyền giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trong bài viết này, nội dung mà PQLand muốn đề cập phân tích là thủ tục Giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật đất đai, Chủ đầu tư được sử dụng đất để đầu tư dự án phát triển nhà ở dưới hai hình thức là giao đất và/hoặc thuê đất. Thông qua thủ tục giao đất, cho thuê đất, Nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư. Đối với trường hợp, Chủ đầu tư đã có Quyền sử dụng đất, thông qua thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, Nhà nước cho phép Chủ đầu tư chuyển đổi từ hình thức sử dụng đất này sang hình thức sử dụng đất khác hoặc chuyển đổi từ đất có mục đích này sang loại đất có mục đích khác. Tùy từng trường hợp, một dự án sẽ có thể kết hợp từ một đến ba loại thủ tục giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều kiện để được giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Để dự án đầu tư phát triển nhà ở được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì dự án phải đáp ứng các điều kiện chủ yếu sau đây: (1) Nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; (2) Chủ đầu tư đã hoàn tất ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án; (3) Chủ đầu tư không vi phạm pháp luật về đất đai; Khu đất dự án không tranh chấp, đất không thuộc đất công và đất công không rơi vào trường hợp phải đấu giá; (4) Phải được sự chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân về chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặt dụng theo quy định (nếu có); (5) Dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư cũng như đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500.

Quy trình thực hiện thủ tục        

Với kinh nghiệm đã thực hiện thủ tục này cho nhiều dự án ở nhiều địa phương khác nhau và căn cứ theo quy định của pháp luật, chúng tôi đã tổng hợp thành quy trình cơ bản sau đây:

Thành phần hồ sơ Chủ đầu tư cần chuẩn bị những gì?

Căn cứ theo quy định pháp luật về thành phần hồ sơ và bằng kinh nghiệm thực tế triển khai hồ sơ ở nhiều địa phương, PQLand chia sẻ thành phần hồ sơ như sau:

Lưu ý: Một số thành phần hồ sơ được đính kèm trong danh mục như: Văn bản ký quỹ; văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ, Nghị quyết của Hội đồng nhân dân về chuyển mục đích đất lúa, đất rừng…; kế hoạch sử dụng đất; quyết định thu hồi đất trong trường hợp giao đất, thuê đất; hồ sơ quyết định bồi thường giải phóng mặt bằng…; Quyết định của UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng đất nông nghiệp; văn bản đánh giá tác động môi trường (ĐTM) đây là những hồ sơ riêng biệt, là “giấy phép con” của thủ tục này nên chúng tôi sẽ phân tích chuyên sâu ở những bài viết khác.

Những nội dung ý kiến/thẩm định

Trong quá trình thẩm định hồ sơ, Phòng chuyên môn của Sở Tài nguyên và Môi trường (Phòng Quản lý đất, Chi cục quản lý đất đai…) sẽ thẩm định hồ sơ dựa trên các tiêu chí pháp luật đã quy định như sau:

Thẩm định về nguồn gốc đất: Chủ đầu tư không vi phạm pháp luật về đất đai; Khu đất dự án không tranh chấp, đất không thuộc đất công và đất công không rơi vào trường hợp phải đấu giá.

• Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất: Thẩm định việc thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng phù hợp với chủ trương đầu tư và phương án giá bồi thường giải phóng mặt bằng đã được phê duyệt; đối chiếu số liệu diện tích giữa bồi thường giải phóng mặt bằng với số liệu xin giao, thuê đất.
• Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: Trong bước thực hiện Chấp thuận chủ trương đầu tư Sở Kế hoạch và Đầu tư đã lấy ý kiến về vấn đề này, nên phần này chuyên viên thụ lý hồ sơ có thể căn cứ vào đó để đánh giá đối chiếu số liệu (hồ sơ chuyển nhượng: hợp đồng mua bán, góp vốn,… và hồ sơ thuế) phù hợp với mục đích xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thẩm định về điều kiện thực hiện dự án đầu tư: Mục đích Chủ đầu tư xin sử dụng đất phải phù hợp với mục tiêu, thời hạn, tiến độ, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong quyết định chủ trương đầu tư và công nhận Chủ đầu tư hoặc Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá/Văn bản của cơ quan có thẩm quyền công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất hoặc Quyết định phê duyệt kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án đầu tư; Chủ đầu tư đã hoàn tất trách nhiệm của việc thực hiện ký quỹ để đảm bảo đầu tư dự án.

Thẩm định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Mục đích sử dụng đất phải phù hợp với cơ cấu sử dụng đất theo Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được phê duyệt.

Thẩm định về hình thức và thời hạn sử dụng đất: Căn cứ nhu cầu sử dụng đất của Chủ đầu tư, chuyên viên thụ lý sẽ thẩm định những nội dung: (1) Đối với trường hợp dự án nhà ở có nhiều loại công trình với mục đích sử dụng khác nhau sẽ thẩm định xác nhận mục đích, diện tích và thời hạn sử dụng đất cụ thể cho từng loại công trình; (2) Đối với loại công trình thuộc trường hợp thuê đất sẽ xác định hình thức thuê đất nộp tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thời hạn thuê đất là không quá 50 năm, có một số trường hợp đặc biệt đến không quá 70 năm; (3) Đối với dự án xây dựng chung cư kinh doanh nhà ở để bán kết hợp với cho thuê, thời hạn sử dụng đất là không quá 50 năm, có một số trường hợp đặc biệt đến không quá 70 năm. Riêng trường hợp người mua căn hộ, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.

Thẩm định bản vẽ hiện trạng vị trí giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định ranh hiện trạng vị trí xin giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với ranh giới vị trí quy hoạch tỉ lệ 1/500 đã được phê duyệt và ranh dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tổng hợp, thẩm định hồ sơ và trình lên Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành quyết định. Bằng kinh nghiệm thực tế, PQLand chia sẻ một số điểm quan trọng cần lưu ý:

1. Về kiểm tra thực địa: Phòng chuyên môn của Sở Tài nguyên và Môi trường (Phòng Quản lý đất, Chi cục quản lý đất đai…) phối hợp cùng Ủy ban nhân dân cấp huyện (Phòng quản lý đô thị, Phòng Tài nguyên và Môi trường…); Trung tâm phát triển quỹ đất (trường hợp thu hồi đất) để tiến hành kiểm tra thực địa dự án. Nội dung kiểm tra chủ yếu là ranh đất mà Chủ đầu tư xin sử dụng thể hiện trong bản vẽ có phù hợp với ranh giới thực tế; đất không có tranh chấp, khiếu nại; không vi phạm về pháp luật đất đai. Trong trường hợp dự án có một trong những nội dung kiểm tra nêu trên mà không đạt thì Chủ đầu tư có trách nhiệm giải trình, xử lý. Như vậy, trước khi việc kiểm tra thực địa được diễn ra, Chủ đầu tư cần phải chủ động rà soát hồ sơ, kiểm tra thực địa để có phương án giải trình phù hợp.
2. Trường hợp giao, thuê đất từng phần trong một dự án: Đối với trường hợp xin giao, thuê đất từng phần theo hiện trạng đã giải phóng mặt bằng, Chủ đầu tư cần phải bổ sung bản vẽ xác định vị trí, diện tích, chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của các thửa đất xin giao, thuê đất từng phần.
3. Bàn giao đất tại thực địa: Sau khi có quyết định giao đất/thuê đất, Chủ đầu tư phải thực hiện ngay thủ tục nhận bàn giao đất tại thực địa từ Sở Tài Nguyên và Môi Trường. Trong một số trường hợp, biên bản bàn giao thực địa cũng là một trong những căn cứ để cơ quan chức năng xác định thời điểm để xác định nghĩa vụ tài chính của dự án.

Thực tiễn tình hình triển khai thủ tục

Hiện tại, đối với các dự án có sử dụng đất kênh rạch, đường, đất công ích xen cài trong dự án (gọi tắt là “Đất công”) và đã có chủ trương đầu tư trước thời điểm Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà chưa triển khai thủ tục giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất thì phải thực hiện theo khoản 11 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Theo đó, Chủ đầu tư muốn sử dụng Đất công, phải chứng minh phần Đất công này không đủ tiêu chuẩn để tách thành một dự án độc lập. Tiêu chuẩn để tách thành một dự án độc lập thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Tuy nhiên, đến nay nhiều địa phương cũng chưa ban hành được tiêu chuẩn đấy. Vì vậy, rất nhiều dự án tiếp tục bị rơi vào trường hợp chậm triển khai. Do đó, Chủ đầu tư cần chủ động kiểm tra hiện trạng nguồn gốc đất để đưa ra phương án sử dụng đất phù hợp. Trong trường hợp dự án có phần Đất công đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, Nhà nước sẽ tổ chức đấu giá Quyền sử dụng đất.

Trên đây là nội dung phân tích về việc thực hiện thủ tục pháp lý để được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với một dự án phát triển nhà ở. Quyết định này là một văn bản quan trọng, chứng minh Chủ đầu tư đã được Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để được công nhận quyền sử dụng đất, Chủ đầu tư phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất và được Cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất dự án.

PQLand khẳng định tại thời điểm có Quyết định giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dự án vẫn chưa đủ điều kiện được phép bán hàng. Tuy nhiên, trong trường hợp dự án cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện, ở một số địa phương có thể xem xét cho phép Chủ đầu tư được thực hiện thủ tục cấp phép xây dựng sau khi hoàn thành thủ tục này.

Ở bài viết sau, PQLand sẽ chia sẻ thủ tục Nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Kính mời Quý bạn đọc theo dõi.

Đội ngũ PQLand.

(Nội dung được cập nhật lúc 08h00 ngày 30/7/2021)