Quy định “dính” đất ở mới được làm dự án theo điểm c khoản 1 điều 75 luật Đầu tư là nút thắt lớn nhất trói thị trường bất động sản nhiều năm qua.

Chính phủ đã trình Quốc hội để sửa đổi quy định này tại kỳ họp đang diễn ra.

Nhà đầu tư đang “chết trên đống tài sản”

Cụ thể theo quy định này, các doanh nghiệp (DN) để được xác định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đồng thời với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác. Điều đó đồng nghĩa với việc các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án.

Quy định trên đã khiến hàng trăm dự án bị ách tắc trong suốt hơn 6 năm qua. Hàng loạt DN, hiệp hội bất động sản (BĐS) và các chuyên gia trong lĩnh vực này đã miệt mài kiến nghị sửa đổi các bất cập liên quan quy định trên. Đến nay, Chính phủ đã tiếp thu các kiến nghị và đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định này tại kỳ họp Quốc hội bất thường vừa khai mạc ngày 4.1. Cả thị trường BĐS “nín thở” chờ được Quốc hội cởi trói.

Tuy nhiên, tại phiên thảo luận ở tổ dự án luật sửa đổi, bổ sung 8 luật diễn ra ngày 6.1 vừa qua vẫn còn một số ý kiến quan ngại việc sửa đổi theo đề xuất của Chính phủ có thể tạo ra kẽ hở cho DN thâu tóm đất đai, thu gom đất nông nghiệp quy mô lớn để trục lợi. Hoặc không công bằng giữa quyền chuyển đổi đất của DN và người dân, bởi hiện nay nếu sở hữu đất nông nghiệp, người dân muốn chuyển quyền sử dụng sang đất ở thì phải thông qua đấu giá, trong khi nếu sửa điều luật này thì DN lại không cần khâu này nữa...

Tuy nhiên, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu khẳng định nếu các địa phương thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ thì sẽ không xảy ra chuyện DN đi gom đất nông nghiệp, thâu tóm đất nông nghiệp quy mô lớn. Bởi DN muốn đi “mua” đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền. Đất nông nghiệp đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và không thuộc trường hợp bị thu hồi đất. Đồng thời, DN phải có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, DN phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo nguyên tắc định giá phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Trong bối cảnh nền kinh tế nói chung và các DN nói riêng vẫn cần được hỗ trợ để vượt qua khó khăn do ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, việc sửa đổi này sẽ tháo gỡ những ách tắc cho hoạt động của DN. Từ đó cũng góp phần đẩy nhanh quá trình phục hồi và phát triển của kinh tế trong nước.

Luật sư Bùi Quang Nghiêm

Trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân (kể cả tổ chức kinh tế) đang sử dụng đất nông nghiệp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở cũng phải đáp ứng các yêu cầu tương tự DN; đối với tổ chức kinh tế còn phải đáp ứng các điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Vì vậy không thể có chuyện không công bằng như trên.

“Nhìn lại, từ năm 2015 - 2020, khoảng 95% tổng số dự án nhà ở thương mại do không có 100% đất ở, nên không được công nhận chủ đầu tư, không thể triển khai thực hiện được dự án. Nhà đầu tư đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, lâm vào cảnh “chôn vốn”, nên cực kỳ khó khăn, có thể bị “chết trên đống tài sản”, dẫn đến môi trường đầu tư trong lĩnh vực BĐS thiếu minh bạch, thiếu công bằng và thiếu sự cạnh tranh lành mạnh. Thời điểm này, để tăng sức chống chịu và vượt qua khó khăn do tác động của đại dịch, các DN BĐS không xin nhà nước hỗ trợ bằng tiền, chỉ xin tháo gỡ các vướng mắc, bất cập về cơ chế chính sách và về quy trình thủ tục hành chính. Trong đó, quy định “dính” đất ở mới được làm dự án là nút thắt lớn nhất cần nhanh chóng gỡ bỏ”, ông Châu nhấn mạnh.

Dự án ách tắc, doanh nghiệp thiệt hại, ngân sách thất thu

Đại diện một DN BĐS tại TP.HCM chia sẻ: “Chính phủ đã đồng ý rồi, tất cả DN BĐS đều đang trông chờ Quốc hội nhanh chóng thông qua để tháo gỡ vướng mắc của xã hội và DN”.

Vị này cho rằng chỉ vì cụm từ “đất ở” trong quy định trên, DN quản lý, sở hữu quỹ đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố qua các thời kỳ có mục đích đất ở nhưng “chưa có đất ở hợp pháp” không thể triển khai được dự án. Trong khi bản chất đất ở luôn có sau tất cả các loại đất khác là đất lúa, đất rừng, đất kho xưởng do được đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất mà thành. Trên thực tế, DN phải làm tất cả các khâu, sau đó thẩm định đóng tiền sử dụng đất để thành đất ở. Không thể có đất ở trong giai đoạn đầu để được chấp thuận đầu tư. Cho nên, quy định trên là chưa hợp lý và đã khiến nhiều DN “đứng ngồi không yên”. Chỉ riêng việc trả lãi ngân hàng cho một dự án bị nằm yên trong 5 năm qua cũng lên cả trăm tỉ đồng, có thể khiến DN phá sản.

Trong văn bản xin ý kiến các bộ ngành liên quan, Bộ Kế hoạch - Đầu tư cũng nhận định nếu tiếp tục giữ nguyên quy định tại điểm c khoản 1 điều 75 luật Đầu tư sẽ làm giảm nguồn cung dự án nhà ở, giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Đồng thời, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước chỉ có các loại đất khác (không phải đất ở) sẽ bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện gây thiệt hại cho DN. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân làm tăng giá nhà.

Ở góc độ tư vấn, luật sư Bùi Quang Nghiêm, Giám đốc điều hành Công ty luật Nghiêm & Chính, cho rằng lo ngại của một số đại biểu Quốc hội là chưa có nhiều cơ sở. Hơn nữa, quy định trên cũng không đồng bộ với quy định của luật Đầu tư về chấp thuận chủ trương đầu tư; không thống nhất với luật Đất đai về việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công về việc sắp xếp, xử lý tài sản công... Luật Đất đai hiện nay vẫn cho người dân được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang thành đất ở nếu phù hợp với quy hoạch, quy định nên việc sửa đổi là không tạo ra bất hợp lý nào.

“Khi Chính phủ đã thẩm định, lắng nghe ý kiến từ các DN và chấp thuận trình Quốc hội đã sửa đổi thì điều đó là cần thiết. Nếu tiếp tục kéo dài hàng loạt DN sẽ phải ngừng hoạt động. Tôi mong quốc hội sẽ thông qua tờ trình của Chính phủ”, luật sư Nghiêm nhấn mạnh.

Hà Mai

Theo Thanhnien.vn